Publié le 30 Janvier 2024

La Cour de cassation a été le théâtre en décembre 2023 de deux affaires judiciaires en lien avec le diagnostic amiante avant-vente ou état d’amiante, un diagnostic souvent nécessaire lors des transactions. Ces deux affaires débouchent sur un même constat concernant ce repérage amiante spécifique : l’état d’amiante n’est pas simple à réaliser du fait qu’il semble parfois difficile de fixer ses limites. Voici donc un aperçu de ces deux affaires qui témoignent de cette complexité.

État d’amiante : l’acquéreur ne peut pas exiger du diagnostiqueur une extension de son repérage

Dans une affaire portée devant la Cour de cassation le 7 décembre 2023, la haute juridiction a confirmé un arrêt en faveur d’un opérateur de diagnostic amiante avant-vente impliqué dans un litige. Le plaignant, un propriétaire, reprochait au diagnostiqueur immobilier qui avait réalisé l’état d’amiante transmis lors de l’acquisition de son bien, de ne pas avoir repéré des canalisations en amiante enterrées hors de la maison sous une jardinière et une terrasse. Or, le diagnostiqueur immobilier avait scrupuleusement respecté le champ d’investigation défini par la réglementation amiante en vigueur. Il avait donc cherché l’amiante présent dans le bâtiment et sous la forme de MPCA (matériaux et produits contenant de l’amiante) visibles et accessibles sans destruction, conformément aux listes A et B du Code de la santé publique.

Le diagnostiqueur immobilier ayant donc bien délimité la portée de son investigation aux zones réglementaires, si de l’amiante était découvert ultérieurement dans des zones et des MPCA non compris dans l’inspection, le propriétaire ne pouvait avoir aucun recours. Et c’est ce qui s’est produit. La Cour de cassation a donc confirmé que le diagnostiqueur immobilier avait agi conformément aux directives en vigueur et a rejeté le pourvoi formé par le propriétaire.

Amiante avant-vente : le diagnostiqueur peut réaliser un repérage étendu mais non incomplet

À l’inverse, dans cette seconde affaire soumise à la Cour de cassation le 21 décembre 2023, c’est le pourvoi du diagnostiqueur immobilier qui a été rejeté. En effet, l’opérateur du diagnostic amiante avant-vente avait pris l’initiative de dépasser les limites de sa mission mais en ne relevant qu’incomplètement une présence d’amiante. En effet, il avait détecté de l’amiante dans les ardoises de la toiture d’un bâtiment annexe sans vouloir approfondir ses recherches, alors qu’il existait des indices évidents d’une autre présence similaire d’amiante au sein de la couverture de la maison principale. Cette négligence pouvait avoir des conséquences majeures si les acquéreurs découvraient de l’amiante après la signature de la transaction et c’est ce qui s’est passé puisqu’après l’achat, des travaux ont révélé que la couverture de la maison principale était bien amiantée, déclenchant ainsi une expertise judiciaire.

La Cour de cassation a donc confirmé la condamnation du diagnostiqueur à verser des dommages et intérêts aux propriétaires, comprenant le coût du désamiantage, estimant que le diagnostiqueur avait engagé sa responsabilité en repérant la présence d’amiante au-delà de la zone de repérage exigée par sa mission et qu’il se devait de pousser plus loin son investigation.