Publié le 27 Novembre 2023

Lors d’une vente immobilière, tous les documents destinés à informer l’acquéreur, tels les diagnostics immobiliers, sont essentiels et toute erreur dans leur contenu peut avoir un impact sur la durabilité de la transaction. Des vendeurs ont été lourdement condamnés en septembre 2023 par un arrêt de la cour d’appel pour avoir négligé une partie du contenu obligatoire de l’état des risques fourni lors de la vente de leur bien en 2010. En effet, ils n’avaient pas complété « l’information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance à la suite d’une catastrophe naturelle, minière ou technologique », alors qu’ils avaient bien été victimes en 2002 d’un tel sinistre lié à une inondation. Voici les faits.

Une vente annulée à cause d’un état des risques non conforme à la réglementation en vigueur

Alors que les sinistres dus à des phénomènes naturels causés par le dérèglement climatique s’intensifient, telle la crue de l’Arve en ce mois de novembre 2023 qui a déclenché des inondations dans le département de la Haute-Savoie, le formulaire de l’état des risques joue un rôle de plus en plus important au sein des transactions immobilières. Pour rappel, sa fonction est d’informer les acquéreurs ou les locataires de la situation d’un bien immobilier au regard de tous types de risques en lien avec son environnement.

De plus, l’état des risques oblige aussi à informer sur tout dommage subi par le bien, causé par une catastrophe naturelle, minière ou technologique et pour lequel une indemnité d’assurance a été versée. Le 28 septembre 2023, la cour d’appel a prononcé la nullité d’une vente signée en 2010 et condamné les vendeurs à en restituer le prix à l’acquéreur parce qu’ils n’avaient pas mentionné sur l’état des risques un sinistre indemnisé lié à une inondation. En effet, leur bien avait été inondé en 2002, un sinistre important qui leur avait permis de percevoir une indemnisation.

Quatre ans après la vente, la découverte d’un historique important de sinistres inondations

Lors de la vente réalisée en 2010, l’état des risques, transmis à l’acquéreur en même temps que les autres diagnostics immobiliers, ne mentionnait pas l’existence d’un sinistre passé se soldant par une indemnisation. De plus, l’acheteur, bien qu’au courant par l’état des risques de l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation, avait déclaré qu’il faisait son « affaire personnelle » de cette situation. Quatre ans plus tard, le risque inondation devenait une réalité. Le bien fut inondé à deux reprises et les dommages subis ont été indemnisés à la suite de la publication d’un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle daté du 8 octobre 2014.

Cet événement a permis à l’acquéreur de voir plus clair concernant l’historique de sinistralité du bien. Il a découvert notamment ce que les vendeurs avaient omis de déclarer sur l’état des risques, soit une inondation survenue en décembre 2002 à la suite d’événements orageux et qui avait été indemnisée. L’acquéreur a pu aussi constater qu’il existait déjà onze arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle depuis 1982. Pas de doute, les vendeurs avaient menti et l’affaire a été portée devant la justice.

Après un premier jugement en sa défaveur, en raison notamment de l’existence sur l’acte de vente d’une clause de renonciation à toute poursuite en résolution de la vente ou en diminution du prix, la cour d’appel a donné raison à l’acheteur. En effet, elle a estimé qu’il n’avait pas été informé comme il se doit à propos du sinistre indemnisé. Résultat : plus de 456 000 euros à payer par les vendeurs pour avoir fourni un état des risques mensonger.