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Publié le 24 Février 2023

Logements vacants : la TLV a évolué en 2023 et l’objectif zéro vacance bat son plein

Les logements vacants sont la bête noire des pouvoirs publics qui souhaitent par tous les moyens, et notamment dans le cadre du Plan national de lutte contre les logements vacants , d’obliger leurs propriétaires à les remettre sur le marché immobilier pour venir à bout de la pénurie de logements qui sévit dans bon nombre de communes considérées comme zone tendue . Parmi les outils de persuasion figurent notamment la taxation de plus en plus importante de ces logements. Ainsi, depuis le 1 er janvier 2023 , la taxe sur les logements vacants (TLV) situés en zone tendue s’accentue et concerne davantage de communes , parmi lesquelles beaucoup se situent en Haute-Savoie, secteur d’implantation et d’intervention de notre cabinet de diagnostics immobiliers. Depuis 2022, les pouvoirs publics ont également mis à disposition des propriétaires de logements vacants un portail d’information et support numérique pour les aider dans la remise de leur bien sur le marché immobilier. Depuis le 1er janvier 2023, une taxation plus importante des logements vacants en zone tendue Gare à la vacance de vos logements si ceux-ci se situent dans une commune où la TLV, soit la taxe sur les logements vacants situés en zone tendue, s’applique ! En effet, depuis le 1er janvier 2023, celle-ci a augmenté et est passée à 17 % pour la première année d’inoccupation et à 34 % pour les années suivantes conformément à l’article 74 de la loi des finances 2023. La commune de Chamonix-Mont-Blanc n’est pas concernée par cette taxe, même si les propriétaires de logements vacants sont redevables tout de même de la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) de 16 % après deux années de vacance. En revanche, de nombreuses communes de la Haute-Savoie sont concernées, à savoir Allinges, Ambilly, Annecy, Annecy-le-Vieux, Anthy-sur-Léman, Annemasse, Archamps, Argonay, Armor, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Bonne, Bossey, Chavanod, Chevaline, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cran-Gevrier, Cranves-Sales, Doussard, Duingt, Épagny, Etrembières, Evian-les-Bains, Excenevex, Faucigny, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lathuile, Lovagny, Lucinges, Lugrin, Machilly, Marcellaz, Margencel, Marin, Maxilly-sur-Léman, Monnetier-Mornex, Metz-Tessy, Meythet, Nancy, Neuvecelle, Neydens, Pers-Jussy, Poisy, Pringy, Publier, Reignier-Esery, Saint-Cergues, Saint-Jorioz, Saint-Julien-en-Genevois, Sciez, Sévrier, Seynod, Sillingy, Thonon-Les-Bains, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand. Zéro Logement Vacant : une plateforme du service public pour stopper la vacance de votre bien Depuis 2022, en tant que propriétaire d’un logement vacant, vous disposez d’une plateforme en ligne qui vous permet de connaitre le taux de taxation de la commune où se situe votre bien (THLV ou THV). Ce guichet numérique vous permet aussi, si vous souhaitez sortir votre logement de la vacance, de laisser vos coordonnées afin d’être contacté par le service chargé de l’habitat dans votre collectivité, susceptible de vous accompagner de façon pertinente dans votre projet. En effet, la remise d’un logement vacant sur le marché immobilier nécessite d’élaborer une véritable stratégie, facilitée par des aides mobilisables au niveau national et local. La plateforme Zéro Logement Vacant continuera de se développer pour offrir encore davantage de services aux propriétaires.

28 mars 2023

DPE et fin des avantages applicables aux locations saisonnières : bientôt une réalité ?

La littérature réglementaire s’est emballée concernant les meublés de tourisme depuis le mois de février 2023 avec deux propositions de loi successives qui s’attaquent clairement aux bailleurs de ce type de logements. Qu’ambitionnent ces propositions de loi ? Votre diagnostiqueur immobilier sur le secteur Chamonix Mont Blanc vous rapporte certaines de leurs dispositions. Dès le 1 er janvier 2024, le DPE évaluerait aussi le droit de louer un meublé de tourisme La décence énergétique pourrait devenir un critère essentiel pour louer un logement de tourisme à compter du 1 er janvier 2024. En effet, une proposition de loi établie par des sénateurs et sénatrices du Parti socialiste, enregistrée le 10 février 2023 sous le numéro 346 rect., obligerait les bailleurs de meublés de tourisme à s’assurer que leur logement répond à une exigence de performance énergétique minimale de location . Cette décence énergétique de location d’un meublé de tourisme serait exigée dans toutes les communes, soit dans celles où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable ainsi que dans les autres. Calquée sur l’obligation de décence énergétique déjà en place pour les locations classiques depuis le 1 er janvier 2023, l’obligation de décence énergétique des locations saisonnières aurait pour but d’éradiquer l’inégalité évidente au regard de la rénovation énergétique qui existe entre les locations classiques et les locations saisonnières. La fin de nombreux avantages des locations saisonnières au cœur d’une proposition de loi Une proposition de loi présentée par des députés membres du groupe Socialistes et apparentés, dont Inaki Echaniz et Boris Vallaud, s’attaque aux avantages des bailleurs de meublés de tourisme situés dans les grandes villes, dans les zones littorales et de montagne. Les dispositions qu’elle comporte ont pour objectif de lutter de manière urgente contre la pénurie de logements face à un constat alarmant : le nombre croissant de résidences secondaires ainsi que l’insuffisance des projets de construction neuve dans un contexte de crise de logement et d’inflation qui s’aggrave de jour en jour. Au programme notamment de cette proposition de loi très complète : une exclusion des meublés de tourisme des régimes fiscaux privilégiés ; l’ enregistrement obligatoire des résidence principales ou secondaires louées en tant que meublés de tourisme ; l’abaissement du nombre de nuits autorisées à 60 ; l’obligation de déclarer l’identité des locataires auprès de l’autorité administrative, sous peine d’encourir une amende pénale conséquente, afin de lutter contre les baux de mobilité frauduleux, uniquement conclus pour avoir la possibilité de louer en été ; l’extension du bénéfice de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à toutes les communes tendues , aux communes littorales et aux communes dites « de Montagne » avec l’augmentation du taux plafond relatif à cette taxe.

Publié le 24 Avril 2023

L’audit énergétique : la rénovation énergétique, un coup de pouce pour un achat et une vente ?

Depuis le 1 er avril 2023 , les candidats acheteurs de monopropriétés considérées comme passoires énergétiques , soit des logements de classe F ou G au DPE, peuvent disposer dès la première visite des biens qui les intéressent d’un audit énergétique dit réglementaire, soit d’un bilan énergétique qui décrit les raisons pour lesquelles les biens sont considérés comme excessivement peu performants ainsi que les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer leur étiquette de performance énergétique. Pourquoi l’audit énergétique réglementaire intéresse vivement les acheteurs désireux d’acquérir un bien à rénover ? Et les vendeurs, profitent-ils aussi de l’obligation d’audit énergétique ? L’audit énergétique répond parfaitement aux besoins des acheteurs de biens à rénover Soucieux de leur budget dans le contexte inflationniste actuel, beaucoup de futurs propriétaires préfèrent acheter des biens à rénover en lieu et place de biens qui l’ont déjà été, ces derniers étant forcément plus chers. Dans une telle optique, l’audit énergétique réglementaire répond parfaitement aux besoins de ce type d’acheteurs. En effet, il leur fait gagner du temps et de l’argent : plus besoin de commander eux-mêmes ce bilan énergétique. En outre, il leur fournit une étude exhaustive du bien et leur recommande des parcours de travaux de rénovation énergétique en adéquation parfaite avec la situation, avec en prime une estimation de leur coût et la liste des aides financières disponibles . Enfin, la réalisation de cet audit énergétique, très réglementée, mise en oeuvre obligatoirement par un auditeur formé et certifié dans ce domaine, comme c’est le cas de votre diagnostiqueur immobilier Activ’Expertise Arve Mont Blanc, est un gage de fiabilité et de sérénité supplémentaire. L’audit énergétique réglementaire facilite et accélère la vente immobilière d’un bien à rénover En fournissant à un candidat acquéreur de bien à rénover une information explicite sur les travaux de rénovation énergétique à accomplir pour améliorer la performance énergétique et environnementale du bien qu’il convoite, le vendeur transmet à l’acheteur potentiel une information importante qui valorise le bien en termes de potentiel de rénovation et est susceptible de faciliter et accélérer sa vente. Ce n’est pas parce que le bien mis en vente est une passoire énergétique qu’il ne peut pas devenir vertueux et atteindre, après la réalisation de travaux, une véritable valeur verte. L’audit énergétique constitue donc un document essentiel, au contenu riche et pertinent, susceptible de peser dans la décision d’achat d’un acquéreur potentiel, et qui plus est, favorablement, s’il est parfaitement fiable. Pour cela, chaque vendeur a tout intérêt à s’assurer que l’audit énergétique est réalisé dans les meilleurs conditions. Il doit ainsi transmettre à l’auditeur qu’il aura choisi le plus grand nombre possible de documents justificatifs afin que l’expert puisse réaliser ce bilan énergétique dans les règles de l’art. Parmi les documents à fournir figurent le dernier DPE et tous les DPE antérieurs du bien, tous les diagnostics immobiliers existants, le permis de construire, une attestation de la surface habitable du bien, des photos (notamment de travaux), des factures d’achat et de travaux, des plans de toute nature, des contrats de maintenance, des relevés d’entretien, etc.

Publié le 26 Mai 2023

DPEB : quelles ambitions dans le projet de directive européenne à l’heure actuelle ?

Même si l’objectif phare du projet de révision de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) vise une réduction sensible des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, la Commission européenne , le Conseil de l’Union européenne et le Parlement européen affichent chacun leurs ambitions respectives dans ce domaine. Quelles sont-elles ? Votre diagnostiqueur immobilier disponible dans la région de Chamonix-Mont-Blanc vous en délivre un bref aperçu. Révision DPEB : harmoniser les seuils de performance du DPE dans tous les pays de l’UE Dans le cadre du projet de révision de la DPEB, la Commission européenne, le Conseil de l’UE et le Parlement européen ont des objectifs convergents concernant les seuils de performance énergétique du DPE (diagnostic de performance énergétique) ou CPE (certificat de performance énergétique) d’ici à 2025 . En effet, ils souhaitent que ces seuils soient identiques dans tous les États membres de l’UE. Ainsi, la classe A ou A° correspondrait à une performance énergétique zéro carbone et la classe G à la plus basse performance énergétique, note qui serait attribuée à 15 % des bâtiments les plus énergivores. Les classes B à F afficheraient les mêmes seuils de performance énergétique et il serait possible aussi de noter A + les bâtiments zéro carbone qui produiraient de l’énergie à partir de sources d’énergie renouvelable. Classes DPE à atteindre en Europe dans le secteur résidentiel selon chaque colégislateur En termes de classes de performance énergétique à atteindre et de calendrier à respecter, la Commission européenne, le Conseil de l’UE et le Parlement européen divergent . En effet, le Parlement européen souhaite qu’en 2030, les logements affichent au moins E au DPE et la Commission européenne F. En 2033, le même vise une classe D tout comme le Conseil de l’UE alors que la Commission européenne vise la classe E. Par ailleurs, le Conseil de l’UE souhaiterait un calendrier progressif de D à zéro émission entre 2040 et 2050. Classes DPE à atteindre en Europe dans les bâtiments publics et à usage non résidentiel Pour les bâtiments non résidentiels et publics, les objectifs de performance énergétique diffèrent également selon les trois colégislateurs. Pour 2027, la Commission européenne et le Parlement européen opteraient respectivement pour une classe F et une classe E. Pour 2030, les mêmes visent respectivement une classe E et une classe D. Quant au Conseil de l’UE, il souhaiterait imposer d’ici 2030 la rénovation énergétique des 15 % des bâtiments les plus énergivores puis celle des 10 % suivants d’ici 2034, ce qui est un raisonnement en termes de pourcentage complètement différent au regard des deux autres colégislateurs. En France , l’ambition de rendre les bâtiments plus vertueux se traduit déjà par de nombreuses mesures parmi lesquelles la suivante, issue de la loi Climat et résilience : à compter du 1er janvier 2028 , les logements sont tenus d’afficher un niveau de performance énergétique compris de A à E sur l’échelle du DPE.

Publié le 27 Juin 2023

Fiche récapitulative du DDT : une proposition pertinente pour l’acheteur de votre bien

La mise en œuvre d’un dossier de diagnostic technique de vente (DDT) est obligatoire pour la vente de votre bien afin d’informer tout acheteur potentiel sur de nombreux aspects du bien qu’il ne peut constater lors de sa visite. Un DDT vente peut contenir un grand nombre de diagnostics immobiliers, ce qui ne facilite pas la tâche des candidats acquéreurs, sans compter la difficulté parfois d’aborder des considérations techniques lorsqu’on n’est pas expert en la matière. Et si pour mieux informer votre acheteur, vous lui fournissiez une synthèse du contenu de tous les diagnostics immobiliers du DDT sous la forme d’une fiche récapitulative standardisée ? Voilà ce que recommande l’Autorité de la concurrence au Gouvernement pour protéger les intérêts économiques des acheteurs lors d’un avis transmis le 7 juin 2023. DDT de vente et fiche récapitulative : un acheteur informé au plus tôt se décide plus vite La proposition de création d’une fiche récapitulative standardisée du DDT de vente a été émise par l’Autorité de la concurrence dans le cadre d’une réflexion sur le fonctionnement du marché de l’entremise immobilière qu’il devient urgent de réformer, au vu de l’évolution de l’outil numérique et des pratiques nouvelles du secteur. Même si la recommandation de l’Autorité de la concurrence vise avant tout la protection économique des consommateurs et notamment leur possibilité de négocier le prix de vente en toute connaissance de cause, en disposant des informations du DDT de vente au plus tôt et non plus « juste avant la signature du compromis de vente », la fiche récapitulative standardisée du DDT représente aussi un atout pour le vendeur. En effet, elle lui permettrait de répondre au plus vite à ses obligations en termes de transparence de la transaction, ce qui est un atout majeur pour accélérer une vente immobilière. Qui plus est, anticiper la fiche récapitulative standardisée du DDT vente bien en amont du compromis offre la possibilité à l’opérateur des diagnostics immobiliers de travailler dans des conditions optimales et non dans l’urgence pour rédiger des rapports d’expertise de qualité, autre condition essentielle pour la réussite d’une vente. Fiche récapitulative standardisée du DDT : obligation, contenu et modèle de ce document Dans son avis daté du 2 juin 2023 commandé par le ministre de l’Économie Bruno Lemaire en juillet 2022, l’Autorité de la concurrence a pris soin d’élaborer toutes ses recommandations sous la forme juridique de propositions destinées à modifier les textes législatifs et réglementaires. Pour l’obligation de création de la fiche récapitulative standardisée du DDT vente , elle propose l’insertion d’un article spécifique dans le Code de la construction et de l’habitation. La manière de mettre en œuvre cette fiche ainsi que son modèle seraient définis au travers d’un arrêté ministériel. Enfin, pour ce qui est précisément de son contenu, en plus des « caractéristiques essentielles du bien (adresse, surface, etc.) », l’Autorité prend comme exemple la connaissance anticipée de la « lettre du DPE ». Or, le résultat du DPE est connu dès l’annonce immobilière, comme la surface du logement d’ailleurs. Pour rappel, l’état des risques et pollutions (ERP) et l’audit énergétique sont transmis lors de la visite du bien. Sans rien enlever aux nombreux atouts que représente cette recommandation de création destinée à faciliter les transactions immobilières, il aurait été plus judicieux de citer des diagnostics immobiliers tels que le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic termites, le diagnostic gaz, le diagnostic électricité et l’état des nuisances sonores aériennes, des expertises dont les acheteurs prennent connaissance souvent tardivement.

Publié le 21 Juillet 2023

Bientôt un diagnostic punaises de lit obligatoire avant la location d’un logement ?

Depuis le 19 juillet 2023, l’Agence nationale de sécurité sanitaire (ANSES) a publié son avis sur un rapport d’expertise collective intitulé « Les punaises de lit : impacts, prévention et lutte » , établi au mois de mai 2023 par un groupe de travail qu’elle a mis en place, composé de neuf experts. Ce rapport délivre un bilan très inquiétant sur la présence de cette espèce d’ insectes hématophages qui a touché un foyer sur dix sur la période 2017 -2022. Dans ses préconisations destinées à lutter contre cette infestation qui provoque une baisse de la qualité de vie, des troubles du sommeil, ainsi qu’une pathologie à la fois physique, émotionnelle et psychologique, le groupe de travail (GT) « Punaises de lit » propose notamment la création d’un diagnostic punaises de lit qui serait réalisé avant l’occupation d’un logement principal ou saisonnier. Voici un bref résumé du constat qui a conduit à cette recommandation et à d’autres aussi, ainsi que les grandes lignes de ce diagnostic. Avis de l’Anses sur les punaises de lit : un constat alarmant concernant ce type d’infestation Au vu des dépenses engagées pour éradiquer les punaises de lit , pour soigner les victimes, pour assainir les logements et préserver l’environnement, des montants qui s’expriment en centaines de millions d’euros par an sur la période allant de 2017 à 2022, il semble essentiel désormais de prendre des mesures radicales pour traiter cette problématique sur du long terme. Les punaises de lit ne rendent pas seulement un logement insalubre, elles portent atteinte à la santé de ses occupants, quel que soit leur niveau socio-économique. De ce fait, elles doivent être considérées « comme un risque pour la santé publique » selon l’Anses. De plus, le coût élevé de leur éradication peut être un obstacle majeur pour les ménages modestes, près de 900 euros en moyenne, ce qui favorise leur propagation. Afin de prévenir et détecter les punaises de lit au plus vite, le GT désigné par l’Anses propose dans son rapport de réfléchir sur la possibilité d’instaurer un diagnostic punaises de lit obligatoire, mis en œuvre « par un agent formé et habilité (diagnostiqueur, bailleur, agent d’entretien, etc.) », et ce, avant toute nouvelle occupation « dans un logement ou lieu de séjour ». Le GT propose aussi de mettre en place un observatoire des infestations aux punaises de lit ainsi qu’un accompagnement des victimes et notamment financier pour les ménages modestes. Le GT recommande aussi d’introduire les punaises de lit dans le Code de la santé publique parmi les autres « espèces végétales et animales dont la prolifération est nuisible à la santé humaine ». Diagnostic punaises de lit : une expertise pour détecter et évaluer l’ampleur d’une infestation Le diagnostic punaises de lit permettrait d’identifier de la manière la plus sûre qui soit la présence d’une infestation et d’en mesurer l’ampleur. En effet, selon le degré d’infestation, les dispositifs de lutte employés ne seraient pas les mêmes. Si le niveau d’infestation est moindre, un traitement de lutte mécanique et thermique pourrait suffire. Tout traitement de cette nature serait suivi dans tous les cas par une vérification de son efficacité. En revanche, en cas d’infestation critique ou de persistance de l’infestation malgré une première phase de traitement mécanique et thermique, un dispositif de lutte chimique, réalisé impérativement dans le respect de la santé humaine et de l’environnement, serait nécessaire. Bien entendu, une fois l’infestation éradiquée, un traitement préventif serait systématiquement prescrit pour écarter tout risque de nouvelle infestation.