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Publié le 29 Décembre 2022

Ventes et locations en Haute-Savoie en 2023 : avez-vous pensé au formulaire d’ERP ?

Tout bien destiné à la vente ou à la location doit faire l’objet de diagnostics immobiliers parmi lesquels un diagnostic spécifique, l’état des risques et pollutions (ERP), dès qu’il existe un risque environnemental pouvant compromettre la sécurité des occupants et du bien. En 2023, ce document sera plus visible dans les transactions, comme l’a prévu la loi Climat et résilience du 21 août 2021. En effet, un décret d’application concernant les dispositions de ladite loi à l’égard de l’ERP entrera en vigueur dès le 1er janvier 2023 . Voici un aperçu sommaire de ces nouvelles mesures qu’il faudra respecter scrupuleusement, comme vous le conseille votre diagnostiqueur immobilier basé sur le secteur Chamonix Mont Blanc. État des risques et pollutions : une annonce immobilière enrichie à compter du 1er janvier 2023 Les annonces immobilières de vente ou de location, déjà enrichies par certaines informations essentielles du DPE, devront aussi comporter en 2023 une autre mention en lien cette fois avec l’ERP, à savoir : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » . Grâce à cette indication supplémentaire, les acquéreurs ou locataires potentiels pourront se faire une idée plus précise des risques présents dans l’environnement du bien qui les intéresse, même si les informations obtenues au travers du site internet indiqué ne seront pas aussi complètes que celle figurant dans la version papier de l’état des risques et pollutions. Formulaire d’ERP : une transmission de ce document tout au long de la transaction Dans les nouvelles exigences contenues dans l’article 236 de la loi Climat et résilience figure celle de transmettre l’ERP dès la première visite du bien , évidemment complet et à jour. Cette remise anticipée de l’ERP n’exonère aucunement le vendeur ou le bailleur de le fournir à nouveau lors de chaque étape clé de la transaction (promesse et acte de vente, avant-contrat en VEFA, contrat de bail) et de le réactualiser si nécessaire, lorsque les informations qu’il contient ont changé ou sont insuffisantes. Une telle rigueur ajoutera davantage de transparence dans la transaction concernant un domaine dont les informations très évolutives génèrent un document obligatoirement limité dans le temps (la durée de validité de l’ERP n’est que de six mois). Besoin d’un ERP rapidement pour la visite de votre bien ou lors de toute nouvelle étape de votre transaction en Haute-Savoie ou sa région ? Activ’Expertise Arve Mont Blanc se tient à votre disposition.

18 janvier 2023

DPE en 2023 : sa fiabilité ne dépend pas seulement de l’opérateur et de la méthode de calcul

Même si sa méthode de calcul a été corrigée et ses modalités de réalisation améliorées depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté modificatif du 8 octobre 2021, le DPE entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021 requiert aussi d’autres conditions essentielles pour sa fiabilisation et qui ne sont pas toujours remplies : la collecte par les demandeurs d’un certain nombre de documents essentiels relatifs au bien et à ses équipements. Par quels moyens le ministère de la Transition écologique mobilise actuellement les propriétaires, les bailleurs ainsi que les syndicats et les gestionnaires de biens afin qu’ils se procurent ces documents avant la visite du diagnostiqueur ? Sur le site RT-RE Bâtiment, des fiches qui informent sur les documents à fournir pour le DPE Sur le site du ministère de la Transition écologique RT-RE Bâtiment figure actuellement une fiche qui indique aux propriétaires de logements quels documents fournir aux diagnostiqueurs immobiliers mandatés pour la réalisation de leur DPE . Intitulée Préparer son DPE , cette fiche rappelle aussi aux propriétaires que seul un professionnel certifié peut réaliser le DPE et qu’il existe un annuaire qui répertorie tous les diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Deux autres fiches dédiées au DPE immeuble et à sa déclinaison en DPE appartement, l’une destinée aux bailleurs et aux mono-propriétaires et l’autre destinée aux syndicats et gestionnaires de copropriétés, figurent aussi au sein de cette plateforme sur la page consacrée au DPE logement. Fiabilité du DPE : quels documents doivent fournir les demandeurs à l’opérateur DPE ? Les documents à fournir pour la réalisation d’un DPE ont pour rôle de justifier la véracité de certaines données d’entrée nécessaires au calcul de la performance énergétique d’un bien et permettent d’éviter la saisie de valeurs par défaut, toujours pénalisantes pour le résultat final. Voici quelques documents essentiels mentionnés dans la fiche relative au DPE individuel : des documents administratifs ou généraux tels que l’acte de propriété, le numéro fiscal du bien, le diagnostic de surface habitable et le règlement de copropriété ainsi que des factures d’achat ou de travaux concernant les équipements, l’isolation et les fenêtres . Pour un DPE immeuble et DPE appartement , il est nécessaire de regrouper des documents qui justifient de la surface habitable de l’immeuble, de son année ou période de construction , de l’isolation de son enveloppe, de la source d’énergie utilisée pour le chauffage , le système d’ eau chaude sanitaire , la ventilation et le refroidissement ainsi que de toute production d ’électricité à demeure. Pour que les demandeurs puissent mieux s’organiser dans leur recherche, les fiches d’information pour le DPE immeuble et le DPE appartement évaluent la facilité d’accès à la donnée requise ainsi que son importance.

Publié le 24 Février 2023

Logements vacants : la TLV a évolué en 2023 et l’objectif zéro vacance bat son plein

Les logements vacants sont la bête noire des pouvoirs publics qui souhaitent par tous les moyens, et notamment dans le cadre du Plan national de lutte contre les logements vacants , d’obliger leurs propriétaires à les remettre sur le marché immobilier pour venir à bout de la pénurie de logements qui sévit dans bon nombre de communes considérées comme zone tendue . Parmi les outils de persuasion figurent notamment la taxation de plus en plus importante de ces logements. Ainsi, depuis le 1 er janvier 2023 , la taxe sur les logements vacants (TLV) situés en zone tendue s’accentue et concerne davantage de communes , parmi lesquelles beaucoup se situent en Haute-Savoie, secteur d’implantation et d’intervention de notre cabinet de diagnostics immobiliers. Depuis 2022, les pouvoirs publics ont également mis à disposition des propriétaires de logements vacants un portail d’information et support numérique pour les aider dans la remise de leur bien sur le marché immobilier. Depuis le 1er janvier 2023, une taxation plus importante des logements vacants en zone tendue Gare à la vacance de vos logements si ceux-ci se situent dans une commune où la TLV, soit la taxe sur les logements vacants situés en zone tendue, s’applique ! En effet, depuis le 1er janvier 2023, celle-ci a augmenté et est passée à 17 % pour la première année d’inoccupation et à 34 % pour les années suivantes conformément à l’article 74 de la loi des finances 2023. La commune de Chamonix-Mont-Blanc n’est pas concernée par cette taxe, même si les propriétaires de logements vacants sont redevables tout de même de la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) de 16 % après deux années de vacance. En revanche, de nombreuses communes de la Haute-Savoie sont concernées, à savoir Allinges, Ambilly, Annecy, Annecy-le-Vieux, Anthy-sur-Léman, Annemasse, Archamps, Argonay, Armor, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Bonne, Bossey, Chavanod, Chevaline, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cran-Gevrier, Cranves-Sales, Doussard, Duingt, Épagny, Etrembières, Evian-les-Bains, Excenevex, Faucigny, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lathuile, Lovagny, Lucinges, Lugrin, Machilly, Marcellaz, Margencel, Marin, Maxilly-sur-Léman, Monnetier-Mornex, Metz-Tessy, Meythet, Nancy, Neuvecelle, Neydens, Pers-Jussy, Poisy, Pringy, Publier, Reignier-Esery, Saint-Cergues, Saint-Jorioz, Saint-Julien-en-Genevois, Sciez, Sévrier, Seynod, Sillingy, Thonon-Les-Bains, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand. Zéro Logement Vacant : une plateforme du service public pour stopper la vacance de votre bien Depuis 2022, en tant que propriétaire d’un logement vacant, vous disposez d’une plateforme en ligne qui vous permet de connaitre le taux de taxation de la commune où se situe votre bien (THLV ou THV). Ce guichet numérique vous permet aussi, si vous souhaitez sortir votre logement de la vacance, de laisser vos coordonnées afin d’être contacté par le service chargé de l’habitat dans votre collectivité, susceptible de vous accompagner de façon pertinente dans votre projet. En effet, la remise d’un logement vacant sur le marché immobilier nécessite d’élaborer une véritable stratégie, facilitée par des aides mobilisables au niveau national et local. La plateforme Zéro Logement Vacant continuera de se développer pour offrir encore davantage de services aux propriétaires.

28 mars 2023

DPE et fin des avantages applicables aux locations saisonnières : bientôt une réalité ?

La littérature réglementaire s’est emballée concernant les meublés de tourisme depuis le mois de février 2023 avec deux propositions de loi successives qui s’attaquent clairement aux bailleurs de ce type de logements. Qu’ambitionnent ces propositions de loi ? Votre diagnostiqueur immobilier sur le secteur Chamonix Mont Blanc vous rapporte certaines de leurs dispositions. Dès le 1 er janvier 2024, le DPE évaluerait aussi le droit de louer un meublé de tourisme La décence énergétique pourrait devenir un critère essentiel pour louer un logement de tourisme à compter du 1 er janvier 2024. En effet, une proposition de loi établie par des sénateurs et sénatrices du Parti socialiste, enregistrée le 10 février 2023 sous le numéro 346 rect., obligerait les bailleurs de meublés de tourisme à s’assurer que leur logement répond à une exigence de performance énergétique minimale de location . Cette décence énergétique de location d’un meublé de tourisme serait exigée dans toutes les communes, soit dans celles où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable ainsi que dans les autres. Calquée sur l’obligation de décence énergétique déjà en place pour les locations classiques depuis le 1 er janvier 2023, l’obligation de décence énergétique des locations saisonnières aurait pour but d’éradiquer l’inégalité évidente au regard de la rénovation énergétique qui existe entre les locations classiques et les locations saisonnières. La fin de nombreux avantages des locations saisonnières au cœur d’une proposition de loi Une proposition de loi présentée par des députés membres du groupe Socialistes et apparentés, dont Inaki Echaniz et Boris Vallaud, s’attaque aux avantages des bailleurs de meublés de tourisme situés dans les grandes villes, dans les zones littorales et de montagne. Les dispositions qu’elle comporte ont pour objectif de lutter de manière urgente contre la pénurie de logements face à un constat alarmant : le nombre croissant de résidences secondaires ainsi que l’insuffisance des projets de construction neuve dans un contexte de crise de logement et d’inflation qui s’aggrave de jour en jour. Au programme notamment de cette proposition de loi très complète : une exclusion des meublés de tourisme des régimes fiscaux privilégiés ; l’ enregistrement obligatoire des résidence principales ou secondaires louées en tant que meublés de tourisme ; l’abaissement du nombre de nuits autorisées à 60 ; l’obligation de déclarer l’identité des locataires auprès de l’autorité administrative, sous peine d’encourir une amende pénale conséquente, afin de lutter contre les baux de mobilité frauduleux, uniquement conclus pour avoir la possibilité de louer en été ; l’extension du bénéfice de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à toutes les communes tendues , aux communes littorales et aux communes dites « de Montagne » avec l’augmentation du taux plafond relatif à cette taxe.

Publié le 24 Avril 2023

L’audit énergétique : la rénovation énergétique, un coup de pouce pour un achat et une vente ?

Depuis le 1 er avril 2023 , les candidats acheteurs de monopropriétés considérées comme passoires énergétiques , soit des logements de classe F ou G au DPE, peuvent disposer dès la première visite des biens qui les intéressent d’un audit énergétique dit réglementaire, soit d’un bilan énergétique qui décrit les raisons pour lesquelles les biens sont considérés comme excessivement peu performants ainsi que les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer leur étiquette de performance énergétique. Pourquoi l’audit énergétique réglementaire intéresse vivement les acheteurs désireux d’acquérir un bien à rénover ? Et les vendeurs, profitent-ils aussi de l’obligation d’audit énergétique ? L’audit énergétique répond parfaitement aux besoins des acheteurs de biens à rénover Soucieux de leur budget dans le contexte inflationniste actuel, beaucoup de futurs propriétaires préfèrent acheter des biens à rénover en lieu et place de biens qui l’ont déjà été, ces derniers étant forcément plus chers. Dans une telle optique, l’audit énergétique réglementaire répond parfaitement aux besoins de ce type d’acheteurs. En effet, il leur fait gagner du temps et de l’argent : plus besoin de commander eux-mêmes ce bilan énergétique. En outre, il leur fournit une étude exhaustive du bien et leur recommande des parcours de travaux de rénovation énergétique en adéquation parfaite avec la situation, avec en prime une estimation de leur coût et la liste des aides financières disponibles . Enfin, la réalisation de cet audit énergétique, très réglementée, mise en oeuvre obligatoirement par un auditeur formé et certifié dans ce domaine, comme c’est le cas de votre diagnostiqueur immobilier Activ’Expertise Arve Mont Blanc, est un gage de fiabilité et de sérénité supplémentaire. L’audit énergétique réglementaire facilite et accélère la vente immobilière d’un bien à rénover En fournissant à un candidat acquéreur de bien à rénover une information explicite sur les travaux de rénovation énergétique à accomplir pour améliorer la performance énergétique et environnementale du bien qu’il convoite, le vendeur transmet à l’acheteur potentiel une information importante qui valorise le bien en termes de potentiel de rénovation et est susceptible de faciliter et accélérer sa vente. Ce n’est pas parce que le bien mis en vente est une passoire énergétique qu’il ne peut pas devenir vertueux et atteindre, après la réalisation de travaux, une véritable valeur verte. L’audit énergétique constitue donc un document essentiel, au contenu riche et pertinent, susceptible de peser dans la décision d’achat d’un acquéreur potentiel, et qui plus est, favorablement, s’il est parfaitement fiable. Pour cela, chaque vendeur a tout intérêt à s’assurer que l’audit énergétique est réalisé dans les meilleurs conditions. Il doit ainsi transmettre à l’auditeur qu’il aura choisi le plus grand nombre possible de documents justificatifs afin que l’expert puisse réaliser ce bilan énergétique dans les règles de l’art. Parmi les documents à fournir figurent le dernier DPE et tous les DPE antérieurs du bien, tous les diagnostics immobiliers existants, le permis de construire, une attestation de la surface habitable du bien, des photos (notamment de travaux), des factures d’achat et de travaux, des plans de toute nature, des contrats de maintenance, des relevés d’entretien, etc.

Publié le 26 Mai 2023

DPEB : quelles ambitions dans le projet de directive européenne à l’heure actuelle ?

Même si l’objectif phare du projet de révision de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) vise une réduction sensible des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, la Commission européenne , le Conseil de l’Union européenne et le Parlement européen affichent chacun leurs ambitions respectives dans ce domaine. Quelles sont-elles ? Votre diagnostiqueur immobilier disponible dans la région de Chamonix-Mont-Blanc vous en délivre un bref aperçu. Révision DPEB : harmoniser les seuils de performance du DPE dans tous les pays de l’UE Dans le cadre du projet de révision de la DPEB, la Commission européenne, le Conseil de l’UE et le Parlement européen ont des objectifs convergents concernant les seuils de performance énergétique du DPE (diagnostic de performance énergétique) ou CPE (certificat de performance énergétique) d’ici à 2025 . En effet, ils souhaitent que ces seuils soient identiques dans tous les États membres de l’UE. Ainsi, la classe A ou A° correspondrait à une performance énergétique zéro carbone et la classe G à la plus basse performance énergétique, note qui serait attribuée à 15 % des bâtiments les plus énergivores. Les classes B à F afficheraient les mêmes seuils de performance énergétique et il serait possible aussi de noter A + les bâtiments zéro carbone qui produiraient de l’énergie à partir de sources d’énergie renouvelable. Classes DPE à atteindre en Europe dans le secteur résidentiel selon chaque colégislateur En termes de classes de performance énergétique à atteindre et de calendrier à respecter, la Commission européenne, le Conseil de l’UE et le Parlement européen divergent . En effet, le Parlement européen souhaite qu’en 2030, les logements affichent au moins E au DPE et la Commission européenne F. En 2033, le même vise une classe D tout comme le Conseil de l’UE alors que la Commission européenne vise la classe E. Par ailleurs, le Conseil de l’UE souhaiterait un calendrier progressif de D à zéro émission entre 2040 et 2050. Classes DPE à atteindre en Europe dans les bâtiments publics et à usage non résidentiel Pour les bâtiments non résidentiels et publics, les objectifs de performance énergétique diffèrent également selon les trois colégislateurs. Pour 2027, la Commission européenne et le Parlement européen opteraient respectivement pour une classe F et une classe E. Pour 2030, les mêmes visent respectivement une classe E et une classe D. Quant au Conseil de l’UE, il souhaiterait imposer d’ici 2030 la rénovation énergétique des 15 % des bâtiments les plus énergivores puis celle des 10 % suivants d’ici 2034, ce qui est un raisonnement en termes de pourcentage complètement différent au regard des deux autres colégislateurs. En France , l’ambition de rendre les bâtiments plus vertueux se traduit déjà par de nombreuses mesures parmi lesquelles la suivante, issue de la loi Climat et résilience : à compter du 1er janvier 2028 , les logements sont tenus d’afficher un niveau de performance énergétique compris de A à E sur l’échelle du DPE.