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1 septembre 2022

Passoires thermiques : l’interdiction de hausse du loyer toujours prévue pour le 24 août 2022

Pour les propriétaires souhaitant vendre leurs maisons ou leurs immeubles classés F ou G au DPE , la rentrée s’annonce plutôt bien puisqu’ils ne devront plus faire réaliser un audit énergétique avant la vente de leur bien si celle-ci a lieu à compter du 1er septembre 2022. En effet, l’obligation d’audit énergétique réglementaire a été reportée au 1er avril 2023. Par contre, pour les bailleurs de passoires énergétiques, en ce qui concerne l’interdiction d’augmenter le loyer en cas de renouvellement de bail, de reconduction tacite de bail ou de nouvelle location à compter du 24 août 2022, rien n’a changé et un décret paru au Journal Officiel en juillet a confirmé l’entrée en vigueur de cette obligation. Pas de report pour l’interdiction de hausse du loyer d’une passoire thermique en août 2022 Les bailleurs de logements classés F ou G au DPE sont bien moins lotis que les vendeurs en ce mois d’août 2022. En effet, contrairement à ces derniers qui ont bénéficié d’un report de sept mois de l’obligation d’audit énergétique réglementaire, le gel des loyers des passoires thermiques, disposition issue de l’article 159 de la loi Climat et Résilience, entrera bien en vigueur à compter du 24 août 2022. Un décret en date du 29 juillet 2022 publié au JORF le 30 juillet 2022 l’a d’ailleurs confirmé. Ce décret inclut aussi la reconduction jusqu’à fin juillet 2023 du dispositif d’encadrement des loyers applicable dans les zones tendues. Pour rappel, l’interdiction de hausse du loyer des locations classées F ou G au DPE s’appliquera aux nouveaux baux ainsi qu’à ceux renouvelés ou reconduits tacitement en France métropolitaine. Quelle autre mesure à l’encontre des bailleurs de passoires énergétiques dès 2023 ? L’interdiction de hausse des loyers des locations de logements affichant F ou G comme performance énergétique sera suivie dès le 1er janvier 2023 par l’interdiction de louer les logements les plus énergivores de la classe G du DPE et plus exactement ceux dont les consommations d’énergie annuelles dépassent le seuil de décence énergétique (plus de 450 kWh/m2.an d’énergie finale). En 2025, toutes les locations de logements classés G seront interdites. En 2028, les logements classés F seront interdits à la location et en 2034, ceux classés E. À Chamonix-Mont-Blanc et sa région, Activ’Expertise réalise tous vos diagnostics immobiliers de vente et de location ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie de vos contrats de bail.

16 septembre 2022

Bailleurs, et si des panneaux photovoltaïques vous préservaient de l’interdiction de louer ?

Si vous faites partie des bailleurs qui appréhendent l’obligation de décence énergétique conditionnée par le respect du non-dépassement d’un seuil annuel précis de consommation d’énergie, la proposition récente d’une sénatrice pourrait vous redonner un peu d’espoir. En effet, celle-ci préconise le report au 1er janvier 2028 de l’ interdiction de louer prévue en 2025 pour les logements classés G, soit en même temps que celle prévue pour les logements classés F, si les bailleurs concernés acceptent de procéder à l’installation de panneaux photovoltaïques , et ce, d’ici 2025. Pose de panneaux photovoltaïques : une démarche qui profiterait au bailleur et au locataire Si vous louez actuellement un logement classé G au DPE, vous risquez de ne plus pouvoir le faire d’ici le 1er janvier 2023 et vous ne pourrez plus le faire dans tous les cas d’ici le 1er janvier 2025, si vous n’agissez pas pour éradiquer le caractère énergivore de votre logement, une situation très préjudiciable au regard de la réglementation en vigueur. Imaginez maintenant que par la pose de panneaux photovoltaïques d’ici 2025, vous pourriez non seulement continuer de louer mais en plus vous auriez trois années supplémentaires, soit jusqu’au 1er janvier 2028 pour rendre votre patrimoine locatif performant énergétiquement. Trois années de plus, c’est quand même quelque chose, si l’on tient compte du coût et des contraintes techniques d’une rénovation énergétique ainsi que de la tension qui sévit actuellement sur le secteur de la construction. Voilà donc ce qu’une sénatrice a proposé dans le texte d’une question écrite parlementaire datée du 28 juillet 2022, une proposition qui serait un plus non seulement pour le bailleur mais aussi pour le locataire . En effet, ce dernier réduirait ses factures d’énergie et en plus, profiterait de la revente du surplus d’énergie renouvelable produite. Et sans les panneaux photovoltaïques, comment éviter l’interdiction de louer en 2025 ? Si la proposition énoncée par cette sénatrice désireuse d’aider les bailleurs de passoires énergétiques ne suscite aucun intérêt auprès du gouvernement, l’ interdiction de louer votre logement classé G à compter du 1er janvier 2025 ne pourra être évitée que par la mise en œuvre d’une rénovation énergétique qui permettrait à votre logement de sortir de son statut de logement excessivement énergivore. Pour un tel projet, un audit énergétique est une prestation pertinente que vous pouvez solliciter à tout moment auprès de votre diagnostiqueur immobilier Activ’Expertise disponible sur le secteur géographique de Chamonix-Mont-Blanc.

19 octobre 2022

Audit énergétique par un opérateur de diagnostic certifié DPE, où en est-on en octobre 2022 ?

L’audit énergétique réglementaire sera obligatoire pour vendre, à compter du 1 er avril 2023 , une passoire énergétique (logement de classe F ou G au DPE) en monopropriété . En ce mois d’octobre 2022, le ministère de la Transition écologique apporte davantage de précisions sur son site RT-RE Bâtiment à propos des attestations qui devront accompagner l’audit énergétique réglementaire lorsqu’il sera réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié DPE. Un lien comportant trente questions-réponses sur l’audit énergétique réglementaire vient aussi compléter cette information, en citant notamment la manière de trouver un auditeur. Votre diagnostiqueur immobilier opérant sur le secteur Chamonix-Mont-Blanc vous éclaire. Audit énergétique réglementaire : quel type d’attestation devra détenir votre diagnostiqueur ? Pour rappel, un diagnostiqueur immobilier certifié DPE peut réaliser un audit énergétique réglementaire au sein des bâtiments comprenant un seul logement, soit dans des maisons individuelles. Toutefois, pour ce faire, il doit justifier des compétences nécessaires et qui se traduisent par au moins une attestation délivrée par un organisme de certification (OC) parmi trois modèles révélés en ce mois d’octobre 2022 sur le site RT-RE Bâtiment. La première, modèle d’attestation désigné par A , peut être obtenue après une formation à l’audit énergétique datant de moins de six mois au moment de la demande du diagnostiqueur. La deuxième attestation, modèle B , est délivrée à la suite d’une évaluation favorable de l’OC sur au moins trois audits énergétiques requis dans le cadre d’aides à la rénovation énergétique et accomplis dans les deux ans qui précèdent la demande de l’opérateur. Enfin, le troisième document qu’il est possible d’annexer à l’audit énergétique est une prorogation de la durée de validité de l’une ou l’autre des deux attestations précitées, après une évaluation favorable à propos d’au moins deux audits énergétiques réglementaires réalisés au cours de la durée de validité de l’attestation initiale. Diagnostiqueurs-auditeurs : jusqu’à quand habilités à réaliser l’audit et comment les trouver ? Les attestations A et B que les diagnostiqueurs immobiliers peuvent annexer à l’audit énergétique pour justifier de leurs compétences à le réaliser sont délivrées pour une période maximale de 9 mois et, y compris la prorogation, cesseront d’être valides à compter du 31 décembre 2023 . Quant à la manière de trouver un diagnostiqueur immobilier-auditeur, elle s’apparente à celle de trouver un diagnostiqueur certifié, soit se rendre sur le site de l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés , comme le précise le Questions-réponses du site RT-RE Bâtiment. Toutefois, il existe encore un moyen beaucoup plus rapide : nous contacter au 06 26 36 48 59. En effet, nous sommes compétents pour réaliser l’audit énergétique réglementaire.

25 novembre 2022

FAQ sur le DPE : décence énergétique, DPE vierge, etc., les réponses à toutes vos questions

Propriétaires vendeurs et bailleurs, sur le site RT-RE bâtiment du ministère de la Transition écologique , vous pouvez accéder, par la « Boîte à outils DPE », à une Foire aux questions exhaustive et pertinente sur le diagnostic de performance énergétique. À l’approche notamment de l’entrée en vigueur du critère de décence énergétique précis pour la location à compter du 1er janvier 2023 et de celle de fournir un audit énergétique réglementaire en cas de vente d’un logement en monopropriété classé F ou G à compter du 1er avril 2023, voici quelques points abordés dans cette FAQ qui peuvent vous intéresser, relevés par votre diagnostiqueur immobilier spécialiste du secteur Chamonix Mont Blanc. L’importance de fournir de nombreux documents à l’opérateur qui réalise votre DPE Afin d’être sûr de disposer d’un DPE le plus fiable qui soit et qui n’oblige pas l’opérateur DPE à saisir des valeurs par défaut qui vous pénaliseraient au niveau du résultat (interdiction de louer, obligation de fournir un audit énergétique), la FAQ DPE du site RT-RE Bâtiment du ministère de la Transition écologique énumère tous les documents qu’il est essentiel de transmettre au diagnostiqueur immobilier qui réalise votre DPE . Parmi les documents prioritaires, l’acte de propriété de votre bien, le diagnostic de surface habitable, l’avis d’impôt foncier, toute facture de travaux ou d’achats d’équipements, le règlement de copropriété, etc. La FAQ cite aussi de nombreux autres documents très utiles comme le permis de construire, toute étude thermique réglementaire, les éventuels tests d’infiltrométrie, etc. L’annonce de la fin de validité des DPE vierges à compter du 1er janvier 2023 La FAQ revient aussi sur la problématique des DPE vierges qui ne peuvent plus être générés depuis le DPE opposable. Ainsi, le document précise qu’en raison de l’entrée en vigueur du critère de décence énergétique pour louer un logement à compter du 1er janvier 2023, les anciens DPE vierges ne seront plus valides à compter de cette date. Autre précision majeure en lien avec la décence énergétique : le DPE doit être fourni à chaque nouveau contrat de location , à tout renouvellement de bail et même lors d’une reconduction tacite . La nécessité de calculer la quantité d’énergie finale consommée par m2 par an pour louer Tout bailleur ayant un projet de location pour 2023 et disposant d’un DPE valide réalisé avant le 1er juillet 2021 ou entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2022, devra calculer lui-même la consommation d’énergie finale par an ramenée au mètre carré de surface habitable, valeur nécessaire pour vérifier le caractère décent de son logement du point de vue énergétique. Pour rappel, seuls les logements ayant une consommation d’énergie finale par mètre carré par an de moins de 450 kWh pourront être loués à partir du 1er janvier 2023. Le ministère de la Transition écologique fournit dans la FAQ du DPE la manière de calculer cet indicateur : il faut diviser l’énergie finale totale consommée annuellement (en 1re page des anciens DPE et en 3e des nouveaux) par la surface totale habitable (en 1re page des DPE). La FAQ précise aussi que tout DPE réalisé à partir du 1er janvier 2023 affichera la quantité d’énergie finale consommée par mètre carré par an sur la première page du rapport, en dessous de la quantité d’énergie primaire consommée par mètre carré par an, ce qui permettra de constater au plus tôt la décence ou l’indécence énergétique de son logement au regard de la location.

Publié le 29 Décembre 2022

Ventes et locations en Haute-Savoie en 2023 : avez-vous pensé au formulaire d’ERP ?

Tout bien destiné à la vente ou à la location doit faire l’objet de diagnostics immobiliers parmi lesquels un diagnostic spécifique, l’état des risques et pollutions (ERP), dès qu’il existe un risque environnemental pouvant compromettre la sécurité des occupants et du bien. En 2023, ce document sera plus visible dans les transactions, comme l’a prévu la loi Climat et résilience du 21 août 2021. En effet, un décret d’application concernant les dispositions de ladite loi à l’égard de l’ERP entrera en vigueur dès le 1er janvier 2023 . Voici un aperçu sommaire de ces nouvelles mesures qu’il faudra respecter scrupuleusement, comme vous le conseille votre diagnostiqueur immobilier basé sur le secteur Chamonix Mont Blanc. État des risques et pollutions : une annonce immobilière enrichie à compter du 1er janvier 2023 Les annonces immobilières de vente ou de location, déjà enrichies par certaines informations essentielles du DPE, devront aussi comporter en 2023 une autre mention en lien cette fois avec l’ERP, à savoir : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » . Grâce à cette indication supplémentaire, les acquéreurs ou locataires potentiels pourront se faire une idée plus précise des risques présents dans l’environnement du bien qui les intéresse, même si les informations obtenues au travers du site internet indiqué ne seront pas aussi complètes que celle figurant dans la version papier de l’état des risques et pollutions. Formulaire d’ERP : une transmission de ce document tout au long de la transaction Dans les nouvelles exigences contenues dans l’article 236 de la loi Climat et résilience figure celle de transmettre l’ERP dès la première visite du bien , évidemment complet et à jour. Cette remise anticipée de l’ERP n’exonère aucunement le vendeur ou le bailleur de le fournir à nouveau lors de chaque étape clé de la transaction (promesse et acte de vente, avant-contrat en VEFA, contrat de bail) et de le réactualiser si nécessaire, lorsque les informations qu’il contient ont changé ou sont insuffisantes. Une telle rigueur ajoutera davantage de transparence dans la transaction concernant un domaine dont les informations très évolutives génèrent un document obligatoirement limité dans le temps (la durée de validité de l’ERP n’est que de six mois). Besoin d’un ERP rapidement pour la visite de votre bien ou lors de toute nouvelle étape de votre transaction en Haute-Savoie ou sa région ? Activ’Expertise Arve Mont Blanc se tient à votre disposition.

18 janvier 2023

DPE en 2023 : sa fiabilité ne dépend pas seulement de l’opérateur et de la méthode de calcul

Même si sa méthode de calcul a été corrigée et ses modalités de réalisation améliorées depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté modificatif du 8 octobre 2021, le DPE entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021 requiert aussi d’autres conditions essentielles pour sa fiabilisation et qui ne sont pas toujours remplies : la collecte par les demandeurs d’un certain nombre de documents essentiels relatifs au bien et à ses équipements. Par quels moyens le ministère de la Transition écologique mobilise actuellement les propriétaires, les bailleurs ainsi que les syndicats et les gestionnaires de biens afin qu’ils se procurent ces documents avant la visite du diagnostiqueur ? Sur le site RT-RE Bâtiment, des fiches qui informent sur les documents à fournir pour le DPE Sur le site du ministère de la Transition écologique RT-RE Bâtiment figure actuellement une fiche qui indique aux propriétaires de logements quels documents fournir aux diagnostiqueurs immobiliers mandatés pour la réalisation de leur DPE . Intitulée Préparer son DPE , cette fiche rappelle aussi aux propriétaires que seul un professionnel certifié peut réaliser le DPE et qu’il existe un annuaire qui répertorie tous les diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Deux autres fiches dédiées au DPE immeuble et à sa déclinaison en DPE appartement, l’une destinée aux bailleurs et aux mono-propriétaires et l’autre destinée aux syndicats et gestionnaires de copropriétés, figurent aussi au sein de cette plateforme sur la page consacrée au DPE logement. Fiabilité du DPE : quels documents doivent fournir les demandeurs à l’opérateur DPE ? Les documents à fournir pour la réalisation d’un DPE ont pour rôle de justifier la véracité de certaines données d’entrée nécessaires au calcul de la performance énergétique d’un bien et permettent d’éviter la saisie de valeurs par défaut, toujours pénalisantes pour le résultat final. Voici quelques documents essentiels mentionnés dans la fiche relative au DPE individuel : des documents administratifs ou généraux tels que l’acte de propriété, le numéro fiscal du bien, le diagnostic de surface habitable et le règlement de copropriété ainsi que des factures d’achat ou de travaux concernant les équipements, l’isolation et les fenêtres . Pour un DPE immeuble et DPE appartement , il est nécessaire de regrouper des documents qui justifient de la surface habitable de l’immeuble, de son année ou période de construction , de l’isolation de son enveloppe, de la source d’énergie utilisée pour le chauffage , le système d’ eau chaude sanitaire , la ventilation et le refroidissement ainsi que de toute production d ’électricité à demeure. Pour que les demandeurs puissent mieux s’organiser dans leur recherche, les fiches d’information pour le DPE immeuble et le DPE appartement évaluent la facilité d’accès à la donnée requise ainsi que son importance.