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Publié le 26 Avril 2022

Sanctions de la loi Climat et Résilience: aucun effet sur les meublés touristiques notés F ou G

L’incitation à la rénovation énergétique n’aura pas lieu du côté des propriétaires bailleurs de meublés touristiques, comme l’a confirmé le ministère du Logement le 19 avril 2022. En effet, à une question posée par un député d’Ille-et-Vilaine concernant l’éventualité d’une évolution réglementaire pour que les dispositions de la loi Climat et Résilience s’appliquent à tous les propriétaires bailleurs de logements, même ceux qui louent de façon saisonnière et ne sont pas soumis à l’obligation de faire réaliser un DPE , le ministère du Logement a répondu que l’obligation de louer un logement décent énergétiquement n’était applicable qu’en cas de bail portant sur une résidence principale. Pourquoi est-ce une bonne nouvelle pour les propriétaires de locations saisonnières situées à Chamonix-Mont-Blanc en Haute-Savoie comme partout en France et quelles pourraient être les dérives que craint le député ? Pour les propriétaires bailleurs de meublés touristiques, pas de contraintes ni de sanctions ! Les propriétaires qui louent leur bien de manière saisonnière ne seront pas concernés par les différentes mesures de la loi Climat et Résilience à l’encontre des logements extrêmement peu performants que sont les passoires énergétiques (logements classés F et G au DPE) dont l’application débutera cet été par le gel des loyers. En effet, pour eux, comme le confirme la réponse donnée par le ministère du Logement à un député en ce mois d’avril 2022, il sera toujours possible d’augmenter le loyer à compter du 25 août 2022 et, à compter du 1er janvier 2025 de louer leur bien, même si le logement est classé G. En effet, les locataires d’un logement saisonnier, comme c’est le cas d’un meublé touristique, trop énergivore n’entrent pas dans la catégorie de ceux qui subissent une précarité énergétique parce que leur bail est ponctuel. Par conséquent, rien n’incitera les bailleurs des locations saisonnières indécentes énergétiquement à rénover leur bien. D’ailleurs, ils ne sont pas tenus non plus de réaliser un DPE avant de louer. Bientôt une offre locative plus réduite à cause des mesures contre les passoires énergétiques ? Pour beaucoup de propriétaires bailleurs de locations classiques, soit à titre de résidence principale, la perspective de devoir rénover leur bien pour ne pas avoir à subir les contraintes et sanctions de la loi Climat et résilience peut s’avérer décourageante. Certains pourraient retirer leur bien immobilier du marché de la location à usage d’habitation principale au profit de la location saisonnière, non soumise à ces mesures. Par sa réponse au député d’Ille-et-Vilaine en ce mois d’avril 2022, le ministère du Logement se veut plutôt rassurant au regard des dérives que pourrait provoquer ce basculement vers la location saisonnière. En effet, il assure qu’il fera tout pour maintenir «une offre locative équilibrée» sur les territoires où le risque d’une telle dérive est le plus fort, soit les zones tendues et les zones très touristiques afin que tout le monde puisse trouver un logement décent et accessible financièrement.

Publié le 27 Mai 2022

Amiante et décence : la présence d’amiante rend-elle un logement impropre à la location?

Même si l’obligation d’un diagnostic amiante avant location dans un logement à risque avait été amorcée par la loi Alur, elle n’avait jamais été finalisée en raison de l’absence de décret d’application concernant la liste des matériaux ou produits contenant de l’amiante (MPCA) à repérer. Jusqu’ici, on s’en est donc tenu à l’obligation éventuelle de fournir la copie d’un état relatif à la présence ou à l’absence d’amiante en cas de demande du locataire, ce qui équivaut à transmettre la copie d’un dossier amiante parties privatives (DAPP) en copropriété. Pour autant, quelles doivent être les conclusions de ce document pour estimer que le logement peut être loué dans le respect des règles de décence? Une décision de la cour d’appel en date du 5 mai 2022 nous éclaire sur ce point. Présence d’amiante dans un logement : est-il quand même possible de le louer ? Lorsque vous louez un logement dans le secteur de Chamonix-Mont-Blanc ou partout ailleurs en France, vous n’êtes pas obligé de faire réaliser un diagnostic amiante. En effet, aucune réglementation ne vous y oblige. Toutefois, vous pouvez être contraint de transmettre la copie d’un état relatif à la présence ou à l’absence d’amiante si le locataire vous le demande expressément. Alors, que se passe-t-il si votre logement comporte des MPCA? Pourrez-vous quand même le louer? La décision du 5 mai 2022 dernier de la cour d’appel de Nancy le confirme: ce n’est pas parce que votre logement abrite des MPCA qu’il est dangereux pour la santé et qu’il doit être interdit de location. En effet, l’important est de connaitre son état de conservation et qui plus est, la concentration en fibres d’amiante dans l’air. Présence d’amiante avant de louer: la décence se mesure au nombre de fibres par litre d’air L’affaire qui opposait un bailleur social à une locataire s’est achevée par une décision de la Cour d’appel le 5 mai 2022 en faveur du premier. Concernant les faits, la locataire se plaignait de ne pas avoir été informée de la présence d’amiante dans son logement et de subir un véritable préjudice sanitaire. En effet, une entreprise de ramonage avait soupçonné la présence d’amiante et l’amiante avait été repéré par un diagnostic. À la suite de cette découverte, la locataire avait quitté les lieux et cessé de payer le loyer durant neuf mois. En première instance, la justice lui avait donné raison mais le renvoi en cour d’appel en a décidé autrement. En effet, des mesures d’empoussièrement ont révélé une concentration de 0,3 fibre d’amiante par litre d’air, soit une valeur minime au regard du seuil toléré et à ne pas dépasser de 5 fibres d’amiante par litre d’air fixé par le Code de la santé publique. Or, tant que le logement ne comporte pas d’amiante dégradé ni une concentration en fibres d’amiante dans l’air dangereuse pour la santé, le bailleur n’est pas tenu de faire réaliser des travaux de confinement ou de désamiantage parce que les occupants du logement ne sont pas en danger. Il en résulte que la locataire a été condamnée à verser au bailleur social les impayés de loyer et de charges.

Publié le 23 Juin 2022

État des risques et pollutions : l’ERP est-il à jour dans votre DDT de vente ou de location ?

Avez-vous bien vérifié que l’ERP de votre transaction est à jour dans le dossier de diagnostic technique de votre vente ou de votre location ? En effet, le Code de l’environnement impose de transmettre lors de la vente ou de la location un état des risques et pollutions en bonne et due forme et donc, encore valide, soit de moins de six mois. À défaut, votre transaction peut être annulée ou le prix de vente de votre bien ou le loyer de votre location réduit. Votre diagnostiqueur immobilier de proximité, Activ’Expertise Arve Mont Blanc, revient sur vos obligations concernant l’ERP ainsi que sur celles qui vous seront imposées au plus tard à compter du 1er janvier 2023. L’obligation d’ERP : une mesure inscrite dans l’article L125-5 du Code de l’environnement Les porteurs de projets de vente ou de location de locaux d’habitation ou commerciaux situés dans des zones comportant au moins un risque environnemental doivent transmettre un état des risques et pollutions (ERP) à l’acquéreur ou au locataire lors de la signature de la transaction. L’ERP est un document d’information essentiel qui doit être valide pour être conforme, comme le confirme une affaire récente qui a abouti en appel à la résolution d’un contrat de location pour défaut de validité de l’ERP (il datait de plus de six mois). L’autre sanction qui peut être appliquée est une diminution du montant du loyer de la location (ou du prix de vente du bien). Toutefois, certaines juridictions, en raison de la sévérité de la sanction, rechignent à donner gain de cause aux locataires lorsque ceux-ci n’apportent pas une preuve suffisante pour attester de la gravité du préjudice subi et qu’ils n’avancent finalement que l’absence de fourniture de l’ERP ou sa non-validité. Dans le cas précis, le bail datait du 9 mai 2012 et l’ERP du 2 octobre 2009… Il semble évident que la situation du bien au regard des risques encourus ne pouvait plus être la même. Dès 2023 au plus tard, un état des risques et pollutions omniprésent lors d’une transaction ? L’état des risques et pollutions monte en grade à compter du 1er janvier 2023 au plus tard. En effet, l’ERP s’invite dans les annonces immobilières de vente et de location ainsi que dans les visites de bien. Dans les annonces immobilières, il figurera sous la forme d’une mention afin d’informer les acheteurs ou locataires potentiels sur la façon d’accéder aux données qu’il contient. Lors de la visite des biens, l’ERP sera fourni aux visiteurs pour qu’ils soient au courant des risques encourus au plus tôt dans leur projet d’achat ou de location.

Publié le 19 Juillet 2022

Diagnostics immobiliers, location, rénovation : quelles évolutions depuis le 1er juillet 2022 ?

Au 1er juillet 2022, comme à chaque nouveau semestre, de nouvelles réglementations entrent en vigueur, d’où la nécessité de rester en veille dans de nombreux secteurs comme celui de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location, de construction, de rénovation ou même d’entretien de la végétation dans les zones résidentielles. Récapitulatif donc des mesures qui impactent désormais l’ immobilier résidentiel du secteur Chamonix-Mont-Blanc, zone d’intervention de votre diagnostiqueur Activ’Expertise, ainsi que de l’ensemble du territoire national. Norme du diagnostic gaz en juillet 2022 : parution d’une actualisation de son contenu Depuis le début de ce mois de juillet, le diagnostic gaz ou état de l’installation intérieure de gaz s’est doté d’une nouvelle version concernant sa norme NF P45-500. Ainsi, un nouveau contenu permet d’intégrer des dispositions réglementaires entrées en vigueur après la parution de la version précédente il y a plus de neuf ans (janvier 2013). Il était question aussi d’inclure les retours d’expérience des professionnels se référant à cette norme tels que les diagnostiqueurs immobiliers certifiés dans le domaine du gaz, comme c’est le cas de nos opérateurs. Annonce immobilière de location : de nouvelles obligations pour les bailleurs particuliers Les bailleurs particuliers qui souhaitent mettre en location leur bien à titre de résidence principale doivent rédiger dorénavant des annonces conformes à l’arrêté publié le 22 avril 2022 au Journal Officiel. Les informations à transmettre quel que soit le support de l’annonce sont très précises et incluent toutes celles relatives à l’encadrement des loyers, une mesure en vigueur par exemple à Annemasse (commune située en « zone tendue »). Il s’agit alors de mentionner « zone soumise à encadrement des loyers » ainsi que « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », « loyer de base » et le cas échéant « complément de loyer », toutes ces indications devant être suivies de leur montant. Des interdictions et, en rénovation énergétique, des aides cumulées depuis juillet 2022 Le 1er juillet 2022 marque aussi l’entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2022 relatif aux chaudières alimentées au fioul ou au charbon. Il est donc désormais interdit d’installer un appareil de ce type et toute commercialisation de ces équipements est devenue impossible. Toutefois, les appareils existants déjà en place ainsi que leur utilisation, leur entretien et leur réparation restent d’actualité. Sous conditions, une dérogation est même possible. Autre interdiction majeure qui impacte l’environnement de l’immobilier résidentiel : en vertu de la loi Labbé, les produits phytosanitaires pour l’entretien des espaces verts sont bannis, y compris dans les propriétés privées à usage d’habitation. Concernant la rénovation énergétique, le 1er juillet 2022 ouvre la voie à deux dispositifs d’aides cumulées : MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ ainsi que MaPrimeRénov’ Sérénité et le « coup de pouce » CEE. Pour rappel, un an auparavant, les opérations à un euro pour les combles et les planchers avait été stoppées par arrêté ministériel à la suite de nombreux actes malveillants d’entreprises peu scrupuleuses.

Publié le 31 Août 2022

Passoires thermiques : l’interdiction de hausse du loyer toujours prévue pour le 24 août 2022

Pour les propriétaires souhaitant vendre leurs maisons ou leurs immeubles classés F ou G au DPE , la rentrée s’annonce plutôt bien puisqu’ils ne devront plus faire réaliser un audit énergétique avant la vente de leur bien si celle-ci à lieu à compter du 1er septembre 2022. En effet, l’obligation d’audit énergétique réglementaire a été reportée au 1er avril 2023. Par contre, pour les bailleurs de passoires énergétiques, en ce qui concerne l’interdiction d’augmenter le loyer en cas de renouvellement de bail, de reconduction tacite de bail ou de nouvelle location à compter du 24 août 2022, rien n’a changé et un décret paru au Journal Officiel en juillet a confirmé l’entrée en vigueur de cette obligation. Pas de report pour l’interdiction de hausse du loyer d’une passoire thermique en août 2022 Les bailleurs de logements classés F ou G au DPE sont bien moins lotis que les vendeurs en ce mois d’août 2022. En effet, contrairement à ces derniers qui ont bénéficié d’un report de sept mois de l’obligation d’audit énergétique réglementaire, le gel des loyers des passoires thermiques, disposition issue de l’article 159 de la loi Climat et Résilience, entrera bien en vigueur à compter du 24 août 2022. Un décret en date du 29 juillet 2022 publié au JORF le 30 juillet 2022 l’a d’ailleurs confirmé. Ce décret inclut aussi la reconduction jusqu’à fin juillet 2023 du dispositif d’encadrement des loyers applicable dans les zones tendues. Pour rappel, l’interdiction de hausse du loyer des locations classées F ou G au DPE s’appliquera aux nouveaux baux ainsi qu’à ceux renouvelés ou reconduits tacitement en France métropolitaine. Quelle autre mesure à l’encontre des bailleurs de passoires énergétiques dès 2023 ? L’interdiction de hausse des loyers des locations de logements affichant F ou G comme performance énergétique sera suivie dès le 1er janvier 2023 par l’interdiction de louer les logements les plus énergivores de la classe G du DPE et plus exactement ceux dont les consommations d’énergie annuelles dépassent le seuil de décence énergétique (plus de 450 kWh/m2.an d’énergie finale). En 2025, toutes les locations de logements classés G seront interdites. En 2028, les logements classés F seront interdits à la location et en 2034, ceux classés E. À Chamonix-Mont-Blanc et sa région, Activ’Expertise réalise tous vos diagnostics immobiliers de vente et de location ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie de vos contrats de bail.

1 septembre 2022

Passoires thermiques : l’interdiction de hausse du loyer toujours prévue pour le 24 août 2022

Pour les propriétaires souhaitant vendre leurs maisons ou leurs immeubles classés F ou G au DPE , la rentrée s’annonce plutôt bien puisqu’ils ne devront plus faire réaliser un audit énergétique avant la vente de leur bien si celle-ci a lieu à compter du 1er septembre 2022. En effet, l’obligation d’audit énergétique réglementaire a été reportée au 1er avril 2023. Par contre, pour les bailleurs de passoires énergétiques, en ce qui concerne l’interdiction d’augmenter le loyer en cas de renouvellement de bail, de reconduction tacite de bail ou de nouvelle location à compter du 24 août 2022, rien n’a changé et un décret paru au Journal Officiel en juillet a confirmé l’entrée en vigueur de cette obligation. Pas de report pour l’interdiction de hausse du loyer d’une passoire thermique en août 2022 Les bailleurs de logements classés F ou G au DPE sont bien moins lotis que les vendeurs en ce mois d’août 2022. En effet, contrairement à ces derniers qui ont bénéficié d’un report de sept mois de l’obligation d’audit énergétique réglementaire, le gel des loyers des passoires thermiques, disposition issue de l’article 159 de la loi Climat et Résilience, entrera bien en vigueur à compter du 24 août 2022. Un décret en date du 29 juillet 2022 publié au JORF le 30 juillet 2022 l’a d’ailleurs confirmé. Ce décret inclut aussi la reconduction jusqu’à fin juillet 2023 du dispositif d’encadrement des loyers applicable dans les zones tendues. Pour rappel, l’interdiction de hausse du loyer des locations classées F ou G au DPE s’appliquera aux nouveaux baux ainsi qu’à ceux renouvelés ou reconduits tacitement en France métropolitaine. Quelle autre mesure à l’encontre des bailleurs de passoires énergétiques dès 2023 ? L’interdiction de hausse des loyers des locations de logements affichant F ou G comme performance énergétique sera suivie dès le 1er janvier 2023 par l’interdiction de louer les logements les plus énergivores de la classe G du DPE et plus exactement ceux dont les consommations d’énergie annuelles dépassent le seuil de décence énergétique (plus de 450 kWh/m2.an d’énergie finale). En 2025, toutes les locations de logements classés G seront interdites. En 2028, les logements classés F seront interdits à la location et en 2034, ceux classés E. À Chamonix-Mont-Blanc et sa région, Activ’Expertise réalise tous vos diagnostics immobiliers de vente et de location ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie de vos contrats de bail.

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Sanctions de la loi Climat et Résilience: aucun effet sur les meublés touristiques notés F ou G

Amiante et décence : la présence d’amiante rend-elle un logement impropre à la location?

État des risques et pollutions : l’ERP est-il à jour dans votre DDT de vente ou de location ?

Diagnostics immobiliers, location, rénovation : quelles évolutions depuis le 1er juillet 2022 ?

Passoires thermiques : l’interdiction de hausse du loyer toujours prévue pour le 24 août 2022

Passoires thermiques : l’interdiction de hausse du loyer toujours prévue pour le 24 août 2022

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