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25 septembre 2023

Décence énergétique : dérogations et nouvelle piste pour lutter contre la crise du logement

La parution du décret n°2023-796 du 18 août 2023 a confirmé le calendrier de l’interdiction progressive de louer pour indécence énergétique . Cette mesure inquiète de plus en plus les propriétaires de biens G qui se verront contraints d’ici 2025 de retirer durablement leurs logements du marché de la location classique, s’ils sont dans l’incapacité de financer les travaux de rénovation énergétique requis, et ce, malgré les aides de l’État. Le décret précité comporte tout de même quelques dérogations que votre expert certifié en diagnostics immobiliers sur le secteur Chamonix Mont Blanc vous rapporte en ce mois de septembre 2023. Par ailleurs, dans un entretien diffusé sur France Info le 12 septembre 2023, le ministre du Logement Patrice Vergriete a évoqué une autre piste qui pourrait soulager considérablement les propriétaires bailleurs de logements en copropriété au regard de l’échéance de décence énergétique de 2025. Faisons donc le point sur les dérogations du décret et sur l’éventualité annoncée récemment par le ministre du Logement. Décret décence énergétique : l’interdiction de louer confirmée mais des dérogations existent Le décret du 18 août 2023 publié le 20 août 2023 au Journal Officiel reprend et confirme les dispositions issues de la loi Climat et Résilience concernant l’ exigence de décence énergétique de location. Pour rappel, il sera interdit de louer un logement G à compter du 1er janvier 2025, un logement F à compter du 1er janvier 2028 et un logement E à compter du 1er janvier 2034. Malgré tout, l’article 3 ter du décret décrit deux situations pour lesquelles le juge n’a pas la possibilité d’ordonner « la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal » : lorsque de tels travaux pourraient provoquer une pathologie du bâti notamment au niveau de la structure, du clos ou du couvert du bien concerné ; lorsque de tels travaux modifieraient les parties extérieures de la construction, qu’il s’agisse de second œuvre, d’éléments d’architecture et de décoration, et de ce fait, n’auront pas été autorisés par l’autorité administrative compétente sur la base des mesures législatives et réglementaires issues du Livre VI du Code du patrimoine, du Titre IV du Livre III du Code de l’environnement ou du Livre Ier du Code de l’urbanisme. Bien évidemment, dans de tels contextes, le propriétaire est tenu de produire des pièces justificatives, telle « une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art » pour le premier cas et le refus d’autorisation pour le second. Interdiction de louer les logements de classe G : des travaux pour passer en classe F ? Face à la crise du logement, aux obstacles à la rénovation énergétique en copropriété et à l’approche de l’interdiction de louer les logements G en 2025, le ministre du Logement a abordé sur France Info le 12 septembre 2023 l’éventualité d’inciter les propriétaires, et notamment au sein des copropriétés, à faire réaliser des travaux uniquement au sein des parties privatives de leur logement, et ce, pour atteindre la classe F. Actuellement, cette piste est à l’étude pour connaitre son potentiel. Elle permettrait donc à un propriétaire de lot d’agir à moindres frais et indépendamment des autres copropriétaires, lorsque le passage de G à F est possible . Toutefois, cette étape moins ambitieuse ne peut être que transitoire. En effet, pour sortir les logements d’une copropriété du statut de passoire thermique, seule la mise en œuvre de travaux d’amélioration de la performance énergétique à l’échelle de l’immeuble, soit parties communes et parties privatives confondues, s’avère efficace.

30 octobre 2023

DPE : la révision de son calcul visée par une proposition de loi datée du 11 octobre 2023

Face à la crise du logement, les propositions continuent d’affluer pour limiter l’impact supplémentaire que l’interdiction de louer des logements énergétiquement indécents, mesure renforcée dès 2025 par la loi Climat et Résilience, aura sur le marché immobilier de la location classique, déjà très tendu à l’heure actuelle. Parmi elles, une proposition de loi déposée au Sénat le 11 octobre 2023 par deux sénateurs de Haute-Savoie, Mme Sylviane Noël et M. Cyril Pellevat, vise la modification d’un paramètre important dans le calcul du diagnostic de performance énergétique, afin de réhabiliter certains logements chauffés à l’électricité pénalisés par le DPE . Que propose cette nouvelle proposition de loi du Sénat ? DPE des passoires chauffées à l’électricité : et si leur statut changeait par une baisse du CEP ? Beaucoup de logements classés F ou G au DPE , exposés à l’interdiction de location à l’horizon 2025 et 2028, sont chauffés exclusivement à l’électricité, une situation qui les pénalise au regard de la méthode actuelle de calcul du DPE . En effet, le coefficient d’énergie primaire (CEP) utilisé dans le calcul pour évaluer les consommations d’énergie demeure très fort et ne favorise pas le résultat de la performance énergétique de ces logements. Une proposition de loi déposée par deux sénateurs de Haute-Savoie le 11 octobre 2023, « visant à atténuer la crise du logement par une modification rationalisant la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique » propose une baisse significative du CEP pour sortir certains logements chauffés à l’électricité du statut de passoire énergétique, et ce, avant l’entrée en vigueur le 1er janvier 2025 du calendrier de décence énergétique de location défini par la loi Climat et Résilience. Calcul DPE : une proposition pour ramener le CEP au même niveau que celui du gaz ? Le CEP relatif à l’électricité est actuellement de 2,3, ce qui signifie qu’il faut 2,3 kWh d’énergie primaire pour produire 1 kWh d’énergie finale. Au sein de la proposition de loi du 11 octobre 2023, les sénateurs souhaiteraient abaisser le CEP à 1, comme c’est déjà le cas des CEP gaz, fioul et même charbon. Une telle diminution du CEP relatif à l’électricité permettrait à de nombreuses passoires énergétiques chauffées en tout-électrique de sortir du statut de logement excessivement énergivore et donc d’échapper à l’interdiction de location pour indécence énergétique à compter de 2025 ou de 2028. De plus, cette baisse importante du CEP électrique ajouterait de la cohérence au sein de la notation DPE . En effet, le CEP est censé pénaliser les logements trop pollueurs. Or, un logement chauffé au gaz l’est beaucoup plus qu’un logement chauffé à l’électricité. En effet, les émissions d’un logement chauffé au gaz sont d’environ 227 g de CO2 par kWh tandis que celles d’un logement chauffé à l’électricité sont de cinq fois moins de CO2. Par ailleurs, la valeur actuelle du CEP relatif à l’électricité pénalise même les logements disposant d’une bonne isolation thermique, preuve que ce CEP ne reflète pas « la qualité thermique d’un logement ». Enfin, une telle modification du CEP électricité permettrait aussi de mettre moins de pression aux propriétaires d’appartements anciens équipés de convecteurs électriques, considérés comme passoires thermiques, et pour lesquels un changement du dispositif de chauffage peut s’avérer extrêmement compliqué du point de vue technique (impossibilité parfois d’installer une pompe à chaleur), financier, écologique et réglementaire (logements en copropriété, sites protégés, etc.). À l’heure actuelle, ces propriétaires se retrouvent bien souvent dans l’impossibilité d’agir.

27 novembre 2023

Vente immobilière : vendeurs, n’oubliez pas les sinistres indemnisés sur l’état des risques !

Lors d’une vente immobilière , tous les documents destinés à informer l’acquéreur, tels les diagnostics immobiliers , sont essentiels et toute erreur dans leur contenu peut avoir un impact sur la durabilité de la transaction. Des vendeurs ont été lourdement condamnés en septembre 2023 par un arrêt de la cour d’appel pour avoir négligé une partie du contenu obligatoire de l’état des risques fourni lors de la vente de leur bien en 2010. En effet, ils n’avaient pas complété « l’information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance à la suite d’une catastrophe naturelle, minière ou technologique », alors qu’ils avaient bien été victimes en 2002 d’un tel sinistre lié à une inondation. Voici les faits. Une vente annulée à cause d’un état des risques non conforme à la réglementation en vigueur Alors que les sinistres dus à des phénomènes naturels causés par le dérèglement climatique s’intensifient, telle la crue de l’Arve en ce mois de novembre 2023 qui a déclenché des inondations dans le département de la Haute-Savoie, le formulaire de l’état des risques joue un rôle de plus en plus important au sein des transactions immobilières. Pour rappel, sa fonction est d’informer les acquéreurs ou les locataires de la situation d’un bien immobilier au regard de tous types de risques en lien avec son environnement. De plus, l’état des risques oblige aussi à informer sur tout dommage subi par le bien, causé par une catastrophe naturelle, minière ou technologique et pour lequel une indemnité d’assurance a été versée. Le 28 septembre 2023, la cour d’appel a prononcé la nullité d’une vente signée en 2010 et condamné les vendeurs à en restituer le prix à l’acquéreur parce qu’ils n’avaient pas mentionné sur l’état des risques un sinistre indemnisé lié à une inondation. En effet, leur bien avait été inondé en 2002, un sinistre important qui leur avait permis de percevoir une indemnisation. Quatre ans après la vente, la découverte d’un historique important de sinistres inondations Lors de la vente réalisée en 2010, l’état des risques, transmis à l’acquéreur en même temps que les autres diagnostics immobiliers , ne mentionnait pas l’existence d’un sinistre passé se soldant par une indemnisation. De plus, l’acheteur, bien qu’au courant par l’état des risques de l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation, avait déclaré qu’il faisait son « affaire personnelle » de cette situation. Quatre ans plus tard, le risque inondation devenait une réalité. Le bien fut inondé à deux reprises et les dommages subis ont été indemnisés à la suite de la publication d’un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle daté du 8 octobre 2014. Cet événement a permis à l’acquéreur de voir plus clair concernant l’historique de sinistralité du bien. Il a découvert notamment ce que les vendeurs avaient omis de déclarer sur l’état des risques, soit une inondation survenue en décembre 2002 à la suite d’événements orageux et qui avait été indemnisée. L’acquéreur a pu aussi constater qu’il existait déjà onze arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle depuis 1982. Pas de doute, les vendeurs avaient menti et l’affaire a été portée devant la justice. Après un premier jugement en sa défaveur, en raison notamment de l’existence sur l’acte de vente d’une clause de renonciation à toute poursuite en résolution de la vente ou en diminution du prix, la cour d’appel a donné raison à l’acheteur. En effet, elle a estimé qu’il n’avait pas été informé comme il se doit à propos du sinistre indemnisé. Résultat : plus de 456 000 euros à payer par les vendeurs pour avoir fourni un état des risques mensonger.

Publié le 28 Décembre 2023

Audit énergétique réglementaire, incitatif : où en est-on en ce mois de décembre 2023 ?

L’audit énergétique dit « réglementaire » , que nous pouvons réaliser lors de la vente de votre maison individuelle de classe F ou G au DPE, était censé fusionner à compter du 1er janvier 2024 avec l’audit dit « incitatif », soit celui qui est éligible à MaPrimeRénov’ et qui est réalisé dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique, indépendamment de toute transaction. Cette mesure avait été introduite par l’arrêté modificatif paru au Journal Officiel le 27 septembre 2023. Or, dans un communiqué de presse daté du 7 décembre 2023, l’Anah a annoncé que cette harmonisation des audits n’aura finalement lieu qu’à compter du 1er avril 2024. Voyons de plus près les raisons de ce report et aussi les modifications qui interviendront dans le contenu de l’audit énergétique à partir de cette date. Réglementaire ou incitatif, un seul et même audit énergétique à compter du 1er avril 2024 Pas d’harmonisation de prévue donc des audits énergétiques réglementaire et incitatif d’ici le 1er janvier 2024. Par conséquent, les audits énergétiques incitatifs doivent continuer d’être réalisés comme ils le sont actuellement jusqu’au 31 mars 2024 et utilisés sous cette forme jusqu’au 1er octobre 2024 pour toute demande d’aide. Ce report s’explique notamment par le manque de temps pour concrétiser une telle ambition. Il résulte aussi de la volonté de modifier le contenu de l’audit énergétique. Celle-ci s’est traduite par l’élaboration d’un projet d’arrêté modifiant l’arrêté du 4 mai 2022, mis en consultation publique jusqu’au 17 décembre 2023, et qui doit entrer en vigueur à compter du 1er avril 2024. Notons d’ailleurs que cette date coïncide avec un changement majeur du montant de l’aide MaPrimeRénov’ attribuée au titre de l’installation d’un équipement de chauffage au bois. En effet, le montant de cette aide sera réduit de 30 % à partir de cette date. Quelles modifications dans le contenu de l’audit énergétique à compter du 1er avril 2024 ? Le contenu de l’audit énergétique harmonisé entrant en vigueur à compter du 1er avril 2024 comportera de nombreux changements, dont certains intimement liés à la réforme des aides MaPrimeRénov’ en 2024. En voici un aperçu sommaire : l’introduction du confort d’été dans les scénarios de travaux avec l’objectif d’atteindre « un niveau satisfaisant de confort hygrothermique », en plus des exigences de traitement des interfaces et interactions (soit les ponts thermiques et l’étanchéité à l’air) ; la possibilité pour le donneur d’ordre et sur demande, de disposer d’autres scénarios de travaux que les deux obligatoires, notamment si le coût de ces derniers est disproportionné par rapport à la valeur du bien ; l’obligation de présenter des travaux dont la première étape fait gagner au moins deux classes au DPE, une exigence qui rejoint celle du parcours accompagné de MaPrimeRénov’ 2024 ; le retrait de l’étape intermédiaire classe C pour les passoires thermiques ; l’exigence d’atteindre le niveau de la classe performante pour tous les bâtiments ou parties de bâtiments ; des scénarios de travaux plus précis quant aux performances recommandées et aux surfaces d’isolant à poser ; le traitement de la ventilation dès la première étape de travaux, en cas de nécessité ; le recours au terme « bâtiment ou partie de bâtiment » au lieu de « logement » pour harmoniser les termes au regard de ceux employés sur les parties législative et réglementaire du Code de la construction et de l’habitation.

30 janvier 2024

Diagnostic amiante avant-vente : deux affaires récentes soulignent sa complexité

La Cour de cassation a été le théâtre en décembre 2023 de deux affaires judiciaires en lien avec le diagnostic amiante avant-vente ou état d’amiante , un diagnostic souvent nécessaire lors des transactions. Ces deux affaires débouchent sur un même constat concernant ce repérage amiante spécifique : l’état d’amiante n’est pas simple à réaliser du fait qu’il semble parfois difficile de fixer ses limites. Voici donc un aperçu de ces deux affaires qui témoignent de cette complexité. État d’amiante : l’acquéreur ne peut pas exiger du diagnostiqueur une extension de son repérage Dans une affaire portée devant la Cour de cassation le 7 décembre 2023, la haute juridiction a confirmé un arrêt en faveur d’un opérateur de diagnostic amiante avant-vente impliqué dans un litige. Le plaignant, un propriétaire, reprochait au diagnostiqueur immobilier qui avait réalisé l’état d’amiante transmis lors de l’acquisition de son bien, de ne pas avoir repéré des canalisations en amiante enterrées hors de la maison sous une jardinière et une terrasse. Or, le diagnostiqueur immobilier avait scrupuleusement respecté le champ d’investigation défini par la réglementation amiante en vigueur. Il avait donc cherché l’amiante présent dans le bâtiment et sous la forme de MPCA (matériaux et produits contenant de l’amiante) visibles et accessibles sans destruction, conformément aux listes A et B du Code de la santé publique. Le diagnostiqueur immobilier ayant donc bien délimité la portée de son investigation aux zones réglementaires, si de l’amiante était découvert ultérieurement dans des zones et des MPCA non compris dans l’inspection, le propriétaire ne pouvait avoir aucun recours. Et c’est ce qui s’est produit. La Cour de cassation a donc confirmé que le diagnostiqueur immobilier avait agi conformément aux directives en vigueur et a rejeté le pourvoi formé par le propriétaire. Amiante avant-vente : le diagnostiqueur peut réaliser un repérage étendu mais non incomplet À l’inverse, dans cette seconde affaire soumise à la Cour de cassation le 21 décembre 2023, c’est le pourvoi du diagnostiqueur immobilier qui a été rejeté. En effet, l’opérateur du diagnostic amiante avant-vente avait pris l’initiative de dépasser les limites de sa mission mais en ne relevant qu’incomplètement une présence d’amiante. En effet, il avait détecté de l’amiante dans les ardoises de la toiture d’un bâtiment annexe sans vouloir approfondir ses recherches, alors qu’il existait des indices évidents d’une autre présence similaire d’amiante au sein de la couverture de la maison principale. Cette négligence pouvait avoir des conséquences majeures si les acquéreurs découvraient de l’amiante après la signature de la transaction et c’est ce qui s’est passé puisqu’après l’achat, des travaux ont révélé que la couverture de la maison principale était bien amiantée, déclenchant ainsi une expertise judiciaire. La Cour de cassation a donc confirmé la condamnation du diagnostiqueur à verser des dommages et intérêts aux propriétaires , comprenant le coût du désamiantage, estimant que le diagnostiqueur avait engagé sa responsabilité en repérant la présence d’amiante au-delà de la zone de repérage exigée par sa mission et qu’il se devait de pousser plus loin son investigation.

Publié le 24 Février 2024

Projet d’arrêté DPE : un diagnostic plus juste pour les petites surfaces dès juillet 2024

Alors que des études récentes démontrent la part encore trop importante de passoires thermiques dans le parc résidentiel social et privé, un nouvel arrêté DPE prévu pour une entrée en vigueur à compter du 1er juillet 2024 permettrait de diminuer le nombre de logements excessivement énergivores, même si ce n’est que partiellement. L’objectif de ce futur texte réglementaire, au stade de projet et mis en consultation publique depuis le 20 février 2024 jusqu’au 13 mars 2024, serait de corriger le résultat DPE défaillant de certains logements de faible surface , et plus précisément d’une surface inférieure ou égale à 40 m2. De quoi s’agit-il ? Un nouvel arrêté pour rendre plus équitable le DPE des logements de petite surface Certains propriétaires professionnels ou particuliers de logements d’une surface inférieure ou égale à 40 m2 vont pouvoir être rassurés à compter du 1er juillet 2024 : il se peut que le résultat du DPE actuel de leur logement soit amélioré, avec un gain d’une classe au sein de l’étiquette du DPE. Cette nouvelle tombe à pic pour certains loueurs de passoires énergétiques, alors que l’interdiction de louer un logement G sera effective dès le 1er janvier 2025. Ce changement se ferait au travers de l’entrée en vigueur d’un arrêté visant à corriger le calcul trop sévère du DPE concernant les logements de petite surface. En effet, ces logements sont souvent pénalisés par le calcul du DPE issu de la réforme de juillet 2021, un algorithme qui utilise des données excessives concernant leurs consommations d’énergie relatives à l’eau chaude sanitaire et qui tient compte de la trop forte compacité thermique des très petits logements (moins de 15 m2). Cette amélioration de la classe de performance se ferait sans intervenir sur l’algorithme de calcul du DPE, en assouplissant les valeurs seuils des étiquettes DPE de ces logements. Pour les propriétaires qui le souhaitent, la simulation de la future étiquette DPE , qui modifiera ou non le résultat DPE actuel, est déjà possible à l’aide d’un outil disponible sur le site de l’Observatoire DPE/Audit. Dès le 1er juillet 2024, sur ce même site, les propriétaires pourront générer gratuitement une attestation d’étiquette DPE téléchargeable à partir du numéro de leur DPE. Un nouvel arrêté DPE qui introduit aussi d’autres modifications au sein de ce diagnostic Le projet d’arrêté DPE destiné à modifier les valeurs seuils des étiquettes DPE des petits logements et à rendre possible l’obtention gratuite d’une attestation de changement d’étiquette DPE sans l’intervention d’un professionnel, introduit aussi d’autres modifications. Celles-ci résident dans l’instauration d’une nouvelle surface en lieu et place de la surface habitable pour réaliser le DPE, soit la surface dite de référence. Elle réside aussi dans l’évaluation des frais annuels d’énergie et l’actualisation des tarifs des énergies, une révision qui figure dans l’annexe 2 du projet d’arrêté. Concernant la surface de référence, celle-ci se définit comme la surface habitable comprenant en plus « les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie ». Ces mesures visent à harmoniser encore davantage les pratiques des diagnostiqueurs pour un DPE encore plus fiable alors que le résultat DPE des logements est sous tension face à la future interdiction de louer à l’horizon 2025, une mesure issue de la loi Climat et Résilience encore plus stricte à l’encontre des logements trop consommateurs d’énergie.