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31 mars 2024

La directive sur la performance énergétique des bâtiments franchit une nouvelle étape

Le Parlement européen a décidé d’adopter le 12 mars 2024 la proposition de révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB / EPBD). L’Europe continue donc son ambition de renforcer la lutte contre le changement climatique et d’ opérer une transition majeure vers un avenir plus durable et respectueux de l’environnement. Même si cette révision de la DPEB doit encore être soumise à l’approbation du Conseil européen pour son adoption définitive, voyons déjà quelques mesures importantes qui la caractérisent. DPEB / EPBD : un engagement ambitieux pour réduire les factures d’énergie des bâtiments La nouvelle directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments souhaite imposer des mesures fortes pour réduire la consommation d’énergie primaire. D’ici 2030, une réduction d’au moins 16 % de la consommation d’énergie est exigée au sein des bâtiments résidentiels, et de 20 % à 22 % d’ici 2035. De plus, le parc non résidentiel très peu performant sera soumis à des quotas précis d’ obligation de rénovation énergétique , soit une amélioration de 16 % de ce parc énergivore d’ici 2030 et 26 % d’ici 2033. Cette mesure s’accompagnera de l’obligation d’atteindre une performance énergétique minimale. Le parc résidentiel neuf n’échappera pas non plus à de nouvelles exigences, soit celle d’une neutralité carbone dès 2030. Quant aux bâtiments publics neufs, ils devront respecter le « zéro émission » dès 2028. Dans le neuf, le certificat de performance énergétique, soit le DPE en France, devra afficher d’ici 2030 le potentiel de réchauffement global (PRG), soit un nouvel indicateur qui permettra de contrôler le potentiel de décarbonation . Vers une intégration progressive de l’énergie solaire et un abandon des énergies fossiles La DPEB souhaite privilégier l’énergie solaire pour favoriser la décarbonation, avec la mise en place progressive d’installations solaires d’ici 2030 selon un calendrier précis, et ce, au sein de tous types de bâtiments publics ou privés, neufs ou existants, sauf impossibilité d’ordre technique et économique. De plus, elle fixe une date butoir, 2040, pour l’abandon complet des systèmes à combustibles fossiles pour le chauffage et la climatisation, avec un arrêt des subventions à compter de 2025. Malgré tout, les dispositifs hybrides resteront une option viable, s’ils combinent une énergie fossile avec une énergie renouvelable. Des mesures d’accompagnement pour les ménages vulnérables et les locataires en difficulté La directive adoptée par le Parlement européen prévoit également des aides financières pour la rénovation thermique et l’ installation de solutions solaires à destination des ménages vulnérables. De plus, elle souhaite encadrer les hausses de loyer qu’entraînent les travaux de rénovation énergétique afin de ne pas pénaliser davantage les ménages et les locataires en difficulté financière. Certains bâtiments pourront tout de même s’affranchir du champ d’application des mesures de la directive. C’est le cas des sites patrimoniaux, des bâtiments agricoles, des lieux de culte, des bâtiments à usage militaire, etc. Dès lors que la nouvelle directive sur la performance énergétique des bâtiments sera entrée en vigueur, les États membres de l’UE auront deux ans pour la transposer dans leur droit national et élaborer des « plans de rénovation nationaux ». Ceux-ci devront être financés « de manière adéquate » et notamment au travers d’outils de financement européens, voire des financements privés via des « prêts hypothécaires verts ».

Publié le 09 Avril 2024

Les diagnostics immobiliers : un levier pour accroître la valeur de votre bien

Dans le dynamique marché immobilier d'aujourd'hui, trouver des moyens d'augmenter la valeur de votre bien immobilier est plus pertinent que jamais. Les diagnostics immobiliers émergent comme une stratégie incontournable pour non seulement valoriser votre propriété mais également se distinguer dans un marché hautement compétitif. Découvrons ensemble comment ces diagnostics peuvent jouer un rôle crucial dans l'appréciation de la valeur de votre bien. La clé de l'optimisation : comprendre le diagnostic immobilier Un diagnostic immobilier consiste en une évaluation exhaustive de votre propriété réalisée par un expert certifié. Cette évaluation couvre une gamme étendue d'aspects, incluant la performance énergétique, la sécurité des installations électriques et gaz, ainsi que la présence de substances ou matériaux dangereux tels que l'amiante ou le plomb. Mais en quoi cela impacte-t-il la valeur de votre bien ? Valorisation énergétique : un atout de taille La performance énergétique joue un rôle de plus en plus prépondérant pour les acheteurs potentiels. Un bien avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) favorable est non seulement plus séduisant sur le marché, mais peut également se négocier à un prix supérieur. Par le biais d'un diagnostic, il est possible d'identifier et de réaliser des améliorations qui renforceront considérablement l'attractivité et la valeur de votre bien. Sécurité et conformité : rassurer les acheteurs Les diagnostics concernant l’électricité et le gaz sont essentiels pour évaluer la sécurité et la conformité des installations. Assurer la conformité de ces systèmes est un gage de tranquillité pour les acheteurs, impliquant également des coûts d'entretien plus faibles à long terme, un argument de vente non négligeable. Protection contre les risques : un bien plus sain et plus sûr La détection de matériaux dangereux comme l'amiante ou le plomb peut influencer négativement la valeur d'un bien. Grâce aux diagnostics, il est possible de remédier à ces risques, augmentant ainsi non seulement la valeur de la propriété mais aussi la sécurité de ses occupants. Un argument de vente convaincant La transparence lors de la mise en vente d'un bien est primordiale. Fournir des diagnostics immobiliers complets aux potentiels acheteurs démontre votre intégrité et votre professionnalisme en tant que vendeur, facilitant ainsi le processus de vente en minimisant les négociations et en accélérant la prise de décision. Les diagnostics immobiliers sont loin d'être une simple obligation légale; ils constituent une méthode efficace pour valoriser votre bien. En mettant l'accent sur la performance énergétique, la sécurité, la conformité, et en éliminant les risques, vous pouvez nettement accroître l'attrait et la valeur de votre propriété sur le marché. Investir dans un diagnostic immobilier complet s'avère être une stratégie judicieuse pour tout propriétaire désirant tirer le meilleur parti de son bien. Dans l'environnement concurrentiel actuel, ces petits détails peuvent marquer une différence significative, transformant une propriété ordinaire en un investissement hautement convoité.

Publié le 30 Avril 2024

Parution de l’arrêté modifiant certaines étiquettes DPE et d’autres données du DPE

La poursuite de la fiabilisation du DPE est une thématique qui intéresse particulièrement tous les acteurs de l’immobilier et d’autant plus les propriétaires qui savent déjà qu’à compter du 1er juillet 2024, l ’étiquette DPE de leur logement de petite surface subira un changement très favorable, au point de leur permettre d’éviter la sanction d’interdiction de location que subiront les logements de classe G à compter du 1er janvier 2025, de classe F à compter du 1er janvier 2028 et de classe E à compter de 2034. En effet, un arrêté paru le 20 avril 2024 établira de nouvelles règles d’attribution de l’ étiquette DPE pour les logements de 40 m2 ou moins , une nouvelle mesure pour améliorer la classe de performance énergétique des petites surfaces mal notées par le DPE de juillet 2021. À cette disposition s’ajoutent d’autres modifications du DPE. Un changement d’étiquette DPE qui sortira certains logements du statut de passoire thermique De nombreux propriétaires étaient particulièrement inquiets après la réalisation du DPE au sein de leur petit logement . En effet, celui-ci était souvent noté soit F soit G, deux classes qui caractérisent les passoires thermiques, et ce, malgré une bonne isolation. Face à ces injustices répétées que les diagnostiqueurs immobiliers ont détectées rapidement, de nombreux tests et des investigations poussées ont permis d’identifier des incohérences de calcul concernant les logements de petite surface, et ce, au niveau de l’estimation des consommations d’énergie liées à la production d’eau chaude sanitaire et des besoins en chauffage au travers du calcul de l’indice de compacité thermique. Ainsi un arrêté correctif de l’étiquette DPE de ces logements a été élaboré puis pris le 25 mars 2024 et publié au JORF le 20 avril 2024. Il en résulte que les propriétaires lésés ont désormais la garantie que ces imperfections seront rectifiées à compter du 1er juillet 2024 et que leurs petits logements pourront disposer d’une étiquette plus équitable, un changement important qui permettra à certaines petites surfaces de sortir du statut de passoire thermique pour échapper à l’interdiction de louer. Selon les chiffres des pouvoirs publics, 140 000 logements cesseront d’être considérés comme excessivement énergivores à compter du second semestre 2024. Entrée en vigueur de la « surface de référence » et de nouveaux tarifs d’énergie en juillet 2024 L’arrêté DPE du 25 mars 2024 introduit aussi deux autres modifications, et cette fois, concernant tous les futurs DPE à compter du 1er juillet 2024 : une redéfinition des critères de surface pris en compte pour la réalisation du DPE et la mise à jour des tarifs relatifs à chaque énergie. Ainsi, la surface utilisée pour le DPE sera désignée par « surface de référence » ou Sref. Elle inclura désormais non seulement la surface habitable, mais aussi les vérandas chauffées et les locaux chauffés pour un usage principal d’occupation humaine, à condition que toutes ces pièces aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Quant à l’actualisation des tarifs liés à chaque énergie, elle a pour objectif de refléter la réalité des tarifs énergétiques actuels, en forte hausse par rapport à ceux intégrés au DPE en mars 2021 , soit avant la crise de l’énergie. Cette mise à jour aboutira donc à une hausse de l’estimation des factures énergétiques au sein du rapport DPE à compter de juillet 2024 et notamment au niveau du résultat de calcul de la fourchette d’estimation des coûts annuels concernant tous les usages recensés.

Publié le 10 Mai 2024

Importance du diagnostic état parasitaire dans la vente de biens immobiliers

Qu'est-ce que l'état parasitaire et pourquoi est-il crucial ? Dans le cadre de la vente immobilière, certains diagnostics sont plus connus que d'autres, mais tous ont leur importance. Parmi eux, l'état parasitaire se distingue, surtout dans les zones susceptibles de présence de champignons lignivores, de termites, et d'autres insectes nuisibles pour le bois. S'intéresser à l'état parasitaire c'est offrir une expertise approfondie qui permet de détecter la présence de ces organismes dégradant le bois. Cela permet au propriétaire de se prémunir contre les accusations de vice caché après la vente, en mettant en lumière l'état réel du bien. Le diagnostic termites : une obligation dans certaines zones Il est important de noter que, dans les zones désignées par arrêté préfectoral comme étant contaminées, le diagnostic termites est le seul obligatoire avant une vente immobilière. Ce diagnostic est spécifique et se concentre sur la présence de termites dans la propriété. Toutefois, l'état parasitaire, qui inclut le diagnostic des mérules (un champignon particulièrement destructeur) et d'autres parasites du bois, apporte une vision plus globale de la santé du bois dans le bien. Comment se déroule un diagnostic état parasitaire ? Le processus d'évaluation lors d'un diagnostic état parasitaire est principalement visuel et non destructif. L'expert utilisera des outils comme un poinçon pour sonder les boiseries et identifier la présence de parasites. De plus, une vérification du taux d'humidité du bois est effectuée, car un taux élevé peut favoriser le développement de ces organismes nuisibles. Le rapport final détaillera toute dégradation biologique et présence de parasites, offrant ainsi une image claire de l'état du bien. La relation entre l'état parasitaire et les exigences notariales Dans certaines situations, notamment lorsque le bien est situé dans une zone à risque, le notaire peut demander un état parasitaire pour compléter le dossier de vente. Bien que cet état ne remplace pas le diagnostic termites lorsque celui-ci est requis par la loi, il constitue une sécurité supplémentaire autant pour l'acheteur que pour le vendeur. Avoir un état parasitaire clair et détaillé peut faciliter la transaction en apportant des garanties supplémentaires sur l'état du bien. Ce diagnostic est donc un élément crucial dans le processus de vente, surtout dans les zones à risque. Il assure une transparence totale sur l'état du bien et permet d'éviter des complications futures liées à des vices cachés. Pour les propriétaires, c'est une étape à ne pas négliger pour sécuriser leur vente et protéger leur investissement.

Publié le 27 Mai 2024

Le DPE en passe de devenir obligatoire pour les locations de meublés touristiques

Les propriétaires de meublés de tourisme devront bientôt se conformer à une obligation déjà en vigueur pour les logements loués à titre de résidence principale : la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) . Plus précisément, l’obligation s’appliquera d’abord à ceux qui souhaitent transformer un logement en meublé de tourisme. Cette mesure fait partie intégrante d’une proposition de loi, dite loi Airbnb, adoptée par le Sénat le 21 mai 2024 et actuellement soumise à la Commission mixte paritaire. Cette proposition de loi vise à rendre plus contraignantes les mises en location de nouveaux meublés touristiques, et ce, dès que possible, en réaction au déséquilibre du marché locatif entre les locations de courte durée et les locations classiques. À quoi doivent s’attendre exactement ceux qui projettent de louer leur bien, autre que leur résidence principale, en meublé de tourisme ? DPE et meublés de tourisme : une obligation de décence comme pour les locations nues Conformément à la proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif », et désormais « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », nouvel intitulé attribué par la Commission des affaires économiques, tous les meublés de tourisme devront être énergétiquement décents à l’horizon 2034, soit être classés au minimum D au DPE, comme les locations nues. Tel est l’objectif final de cette proposition de loi qui débuterait par une obligation de décence énergétique uniquement pour les nouveaux meublés de tourisme. Ceux-ci devront afficher une étiquette autre que F ou G, soit celle des passoires thermiques, pour pouvoir être loués. Ainsi, seuls les logements de classe A à E pourront faire l’objet d’un changement d’usage en tant que meublé de tourisme. Quant aux propriétaires de meublés de tourisme déjà en activité, l’obligation de décence énergétique ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2034, ce qui leur laisse le temps de s’y préparer par des travaux de rénovation énergétique parfaitement adaptés aux spécificités de leur bien, que seul un audit énergétique peut préconiser de manière fiable. La décence énergétique et aussi d’autres contraintes pour les nouveaux meublés de tourisme La proposition de loi qui souhaite instaurer l’obligation de décence énergétique pour les meublés de tourisme comporte aussi d’autres contraintes pour les porteurs de projet de location de courte durée. En effet, elle prévoit également de renforcer les moyens de régulation des meublés de tourisme au niveau des communes. Pour ce faire, les propriétaires qui souhaitent transformer leur résidence secondaire en meublé de tourisme devront effectuer leur demande via un téléservice national afin d’obtenir un numéro d’enregistrement unique valable cinq ans. Cette procédure permettra aux autorités locales de mieux contrôler les changements d’usage des biens immobiliers tant en termes d’exactitude de la déclaration que d’adéquation du meublé de tourisme aux dispositions réglementaires en vigueur. Ainsi, en cas d’infraction avérée, les communes pourront suspendre la validité du numéro d’enregistrement, ce qui signifie l’interdiction de louer le meublé concerné. Parmi les autres mesures de la future loi figure aussi l’obligation d’informer la copropriété, lors du changement d’usage d’un lot en meublé de tourisme, ainsi qu’une révision de la fiscalité des meublés touristiques pour la rendre moins avantageuse.

Publié le 10 Juin 2024

DPE projeté : comment il peut transformer votre bien immobilier

Si votre maison consomme beaucoup d'énergie, des travaux de rénovation peuvent devenir indispensables. Le DPE projeté permet d'évaluer les performances énergétiques futures de votre logement et de bénéficier de subventions pour ces travaux. Différences entre DPE réglementaire et DPE projeté Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire lors de transactions immobilières comme la vente ou la location. Le DPE projeté, quant à lui, est spécifique et s'applique après des travaux de rénovation prévus. Il projette les performances énergétiques futures de l'habitation. Qu'est-ce que le DPE réglementaire ? Le DPE réglementaire mesure la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'une maison ou d'un appartement sur une année. Créé en 2006 pour répondre aux normes européennes, il aide les foyers à mieux gérer leur consommation énergétique. Ce diagnostic, valable dix ans, classe les biens de a à g, a étant la meilleure note et g la pire. Le DPE projeté : une vision future Le DPE projeté offre une estimation des performances énergétiques après rénovation. Il est conditionné à l'engagement de l'acquéreur à réaliser ces travaux, visant à rendre le logement plus économe en énergie. Comment obtenir un DPE projeté ? Comme le DPE classique, le DPE projeté prend en compte les mêmes critères mais y ajoute les travaux nécessaires, les économies d'énergie prévues et la réduction des émissions de GES. Pour l'obtenir, il faut consulter un diagnostiqueur certifié. Il est conseillé d'utiliser le répertoire en ligne du service public pour trouver un professionnel compétent. DPE projeté ou audit énergétique ? L’audit énergétique est plus détaillé que le DPE projeté et identifie les problèmes de votre bien immobilier en proposant des travaux prioritaires. Ce bilan est recommandé avant toute rénovation et est obligatoire pour la vente de biens classés f ou g depuis avril 2023. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE. Le DPE projeté est une solution économique pour estimer les futures performances énergétiques d'un logement après travaux. Néanmoins, pour un diagnostic plus complet et l'accès à davantage d'aides financières, un audit énergétique est recommandé.