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Publié le 28 Décembre 2023

Audit énergétique réglementaire, incitatif : où en est-on en ce mois de décembre 2023 ?

L’audit énergétique dit « réglementaire » , que nous pouvons réaliser lors de la vente de votre maison individuelle de classe F ou G au DPE, était censé fusionner à compter du 1er janvier 2024 avec l’audit dit « incitatif », soit celui qui est éligible à MaPrimeRénov’ et qui est réalisé dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique, indépendamment de toute transaction. Cette mesure avait été introduite par l’arrêté modificatif paru au Journal Officiel le 27 septembre 2023. Or, dans un communiqué de presse daté du 7 décembre 2023, l’Anah a annoncé que cette harmonisation des audits n’aura finalement lieu qu’à compter du 1er avril 2024. Voyons de plus près les raisons de ce report et aussi les modifications qui interviendront dans le contenu de l’audit énergétique à partir de cette date. Réglementaire ou incitatif, un seul et même audit énergétique à compter du 1er avril 2024 Pas d’harmonisation de prévue donc des audits énergétiques réglementaire et incitatif d’ici le 1er janvier 2024. Par conséquent, les audits énergétiques incitatifs doivent continuer d’être réalisés comme ils le sont actuellement jusqu’au 31 mars 2024 et utilisés sous cette forme jusqu’au 1er octobre 2024 pour toute demande d’aide. Ce report s’explique notamment par le manque de temps pour concrétiser une telle ambition. Il résulte aussi de la volonté de modifier le contenu de l’audit énergétique. Celle-ci s’est traduite par l’élaboration d’un projet d’arrêté modifiant l’arrêté du 4 mai 2022, mis en consultation publique jusqu’au 17 décembre 2023, et qui doit entrer en vigueur à compter du 1er avril 2024. Notons d’ailleurs que cette date coïncide avec un changement majeur du montant de l’aide MaPrimeRénov’ attribuée au titre de l’installation d’un équipement de chauffage au bois. En effet, le montant de cette aide sera réduit de 30 % à partir de cette date. Quelles modifications dans le contenu de l’audit énergétique à compter du 1er avril 2024 ? Le contenu de l’audit énergétique harmonisé entrant en vigueur à compter du 1er avril 2024 comportera de nombreux changements, dont certains intimement liés à la réforme des aides MaPrimeRénov’ en 2024. En voici un aperçu sommaire : l’introduction du confort d’été dans les scénarios de travaux avec l’objectif d’atteindre « un niveau satisfaisant de confort hygrothermique », en plus des exigences de traitement des interfaces et interactions (soit les ponts thermiques et l’étanchéité à l’air) ; la possibilité pour le donneur d’ordre et sur demande, de disposer d’autres scénarios de travaux que les deux obligatoires, notamment si le coût de ces derniers est disproportionné par rapport à la valeur du bien ; l’obligation de présenter des travaux dont la première étape fait gagner au moins deux classes au DPE, une exigence qui rejoint celle du parcours accompagné de MaPrimeRénov’ 2024 ; le retrait de l’étape intermédiaire classe C pour les passoires thermiques ; l’exigence d’atteindre le niveau de la classe performante pour tous les bâtiments ou parties de bâtiments ; des scénarios de travaux plus précis quant aux performances recommandées et aux surfaces d’isolant à poser ; le traitement de la ventilation dès la première étape de travaux, en cas de nécessité ; le recours au terme « bâtiment ou partie de bâtiment » au lieu de « logement » pour harmoniser les termes au regard de ceux employés sur les parties législative et réglementaire du Code de la construction et de l’habitation.

30 janvier 2024

Diagnostic amiante avant-vente : deux affaires récentes soulignent sa complexité

La Cour de cassation a été le théâtre en décembre 2023 de deux affaires judiciaires en lien avec le diagnostic amiante avant-vente ou état d’amiante , un diagnostic souvent nécessaire lors des transactions. Ces deux affaires débouchent sur un même constat concernant ce repérage amiante spécifique : l’état d’amiante n’est pas simple à réaliser du fait qu’il semble parfois difficile de fixer ses limites. Voici donc un aperçu de ces deux affaires qui témoignent de cette complexité. État d’amiante : l’acquéreur ne peut pas exiger du diagnostiqueur une extension de son repérage Dans une affaire portée devant la Cour de cassation le 7 décembre 2023, la haute juridiction a confirmé un arrêt en faveur d’un opérateur de diagnostic amiante avant-vente impliqué dans un litige. Le plaignant, un propriétaire, reprochait au diagnostiqueur immobilier qui avait réalisé l’état d’amiante transmis lors de l’acquisition de son bien, de ne pas avoir repéré des canalisations en amiante enterrées hors de la maison sous une jardinière et une terrasse. Or, le diagnostiqueur immobilier avait scrupuleusement respecté le champ d’investigation défini par la réglementation amiante en vigueur. Il avait donc cherché l’amiante présent dans le bâtiment et sous la forme de MPCA (matériaux et produits contenant de l’amiante) visibles et accessibles sans destruction, conformément aux listes A et B du Code de la santé publique. Le diagnostiqueur immobilier ayant donc bien délimité la portée de son investigation aux zones réglementaires, si de l’amiante était découvert ultérieurement dans des zones et des MPCA non compris dans l’inspection, le propriétaire ne pouvait avoir aucun recours. Et c’est ce qui s’est produit. La Cour de cassation a donc confirmé que le diagnostiqueur immobilier avait agi conformément aux directives en vigueur et a rejeté le pourvoi formé par le propriétaire. Amiante avant-vente : le diagnostiqueur peut réaliser un repérage étendu mais non incomplet À l’inverse, dans cette seconde affaire soumise à la Cour de cassation le 21 décembre 2023, c’est le pourvoi du diagnostiqueur immobilier qui a été rejeté. En effet, l’opérateur du diagnostic amiante avant-vente avait pris l’initiative de dépasser les limites de sa mission mais en ne relevant qu’incomplètement une présence d’amiante. En effet, il avait détecté de l’amiante dans les ardoises de la toiture d’un bâtiment annexe sans vouloir approfondir ses recherches, alors qu’il existait des indices évidents d’une autre présence similaire d’amiante au sein de la couverture de la maison principale. Cette négligence pouvait avoir des conséquences majeures si les acquéreurs découvraient de l’amiante après la signature de la transaction et c’est ce qui s’est passé puisqu’après l’achat, des travaux ont révélé que la couverture de la maison principale était bien amiantée, déclenchant ainsi une expertise judiciaire. La Cour de cassation a donc confirmé la condamnation du diagnostiqueur à verser des dommages et intérêts aux propriétaires , comprenant le coût du désamiantage, estimant que le diagnostiqueur avait engagé sa responsabilité en repérant la présence d’amiante au-delà de la zone de repérage exigée par sa mission et qu’il se devait de pousser plus loin son investigation.

Publié le 24 Février 2024

Projet d’arrêté DPE : un diagnostic plus juste pour les petites surfaces dès juillet 2024

Alors que des études récentes démontrent la part encore trop importante de passoires thermiques dans le parc résidentiel social et privé, un nouvel arrêté DPE prévu pour une entrée en vigueur à compter du 1er juillet 2024 permettrait de diminuer le nombre de logements excessivement énergivores, même si ce n’est que partiellement. L’objectif de ce futur texte réglementaire, au stade de projet et mis en consultation publique depuis le 20 février 2024 jusqu’au 13 mars 2024, serait de corriger le résultat DPE défaillant de certains logements de faible surface , et plus précisément d’une surface inférieure ou égale à 40 m2. De quoi s’agit-il ? Un nouvel arrêté pour rendre plus équitable le DPE des logements de petite surface Certains propriétaires professionnels ou particuliers de logements d’une surface inférieure ou égale à 40 m2 vont pouvoir être rassurés à compter du 1er juillet 2024 : il se peut que le résultat du DPE actuel de leur logement soit amélioré, avec un gain d’une classe au sein de l’étiquette du DPE. Cette nouvelle tombe à pic pour certains loueurs de passoires énergétiques, alors que l’interdiction de louer un logement G sera effective dès le 1er janvier 2025. Ce changement se ferait au travers de l’entrée en vigueur d’un arrêté visant à corriger le calcul trop sévère du DPE concernant les logements de petite surface. En effet, ces logements sont souvent pénalisés par le calcul du DPE issu de la réforme de juillet 2021, un algorithme qui utilise des données excessives concernant leurs consommations d’énergie relatives à l’eau chaude sanitaire et qui tient compte de la trop forte compacité thermique des très petits logements (moins de 15 m2). Cette amélioration de la classe de performance se ferait sans intervenir sur l’algorithme de calcul du DPE, en assouplissant les valeurs seuils des étiquettes DPE de ces logements. Pour les propriétaires qui le souhaitent, la simulation de la future étiquette DPE , qui modifiera ou non le résultat DPE actuel, est déjà possible à l’aide d’un outil disponible sur le site de l’Observatoire DPE/Audit. Dès le 1er juillet 2024, sur ce même site, les propriétaires pourront générer gratuitement une attestation d’étiquette DPE téléchargeable à partir du numéro de leur DPE. Un nouvel arrêté DPE qui introduit aussi d’autres modifications au sein de ce diagnostic Le projet d’arrêté DPE destiné à modifier les valeurs seuils des étiquettes DPE des petits logements et à rendre possible l’obtention gratuite d’une attestation de changement d’étiquette DPE sans l’intervention d’un professionnel, introduit aussi d’autres modifications. Celles-ci résident dans l’instauration d’une nouvelle surface en lieu et place de la surface habitable pour réaliser le DPE, soit la surface dite de référence. Elle réside aussi dans l’évaluation des frais annuels d’énergie et l’actualisation des tarifs des énergies, une révision qui figure dans l’annexe 2 du projet d’arrêté. Concernant la surface de référence, celle-ci se définit comme la surface habitable comprenant en plus « les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie ». Ces mesures visent à harmoniser encore davantage les pratiques des diagnostiqueurs pour un DPE encore plus fiable alors que le résultat DPE des logements est sous tension face à la future interdiction de louer à l’horizon 2025, une mesure issue de la loi Climat et Résilience encore plus stricte à l’encontre des logements trop consommateurs d’énergie.

14 mars 2024

La prévention des risques grâce aux diagnostics amiante et plomb

Dans le cadre de la protection de la santé publique et de l'environnement, la mise en œuvre des diagnostics amiante et plomb s'avère indispensable. Ces substances, bien que discrètes, représentent un danger silencieux pour la santé, surtout dans les bâtiments anciens. Cet article se propose de souligner l'importance cruciale de ces diagnostics, en mettant en lumière les réglementations qui les encadrent et les risques liés à leur omission. Les matériaux tels que l'amiante et le plomb ont été largement utilisés dans la construction jusqu'à ce que leurs effets néfastes sur la santé soient reconnus. L'amiante, interdit depuis 1997, et le plomb, présent dans les peintures et revêtements des constructions antérieures à 1949, sont classés comme agents CMR (Cancérogènes, Mutagènes ou toxiques pour la Reproduction). Leur présence peut causer des maladies pulmonaires graves, des cancers et affecter de manière disproportionnée les enfants et les femmes enceintes. Face à ces risques, des obligations réglementaires strictes ont été mises en place pour les diagnostics amiante et plomb. Concernant l'amiante, un diagnostic est obligatoire avant tout travail de rénovation ou de démolition dans les bâtiments érigés avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic a pour but d'identifier les matériaux contenant de l'amiante pour prévenir l'exposition. Pour le plomb, les diagnostics avant travaux sont requis pour les bâtiments construits avant 1949, afin de détecter sa présence, particulièrement dans les peintures et revêtements. Des vérifications post-travaux sont également nécessaires pour s'assurer de l'élimination des risques. Outre la protection des individus, la conformité à ces diagnostics est une responsabilité légale. Les professionnels certifiés chargés de ces évaluations garantissent non seulement le respect des normes mais aussi la sécurité sanitaire des occupants et des travailleurs. Ignorer ces règlements peut mener à des sanctions sévères, des coûts supplémentaires et, plus grave encore, compromettre la santé des personnes exposées. La gestion des déchets générés par les travaux de démolition ou de rénovation est un autre aspect crucial. Le diagnostic préalable à la gestion des déchets de construction et de démolition (PEMD) oriente vers une gestion respectueuse de l'environnement, en promouvant le réemploi et la valorisation des matériaux, réduisant ainsi l'empreinte écologique des projets de construction. En définitive, les diagnostics amiante et plomb ne se limitent pas à une simple exigence administrative. Ils constituent une démarche fondamentale de prévention, veillant à la sécurité et à la santé des personnes tout en préservant l'environnement. La rigueur dans leur application assure des espaces de vie et de travail sains, protégeant ainsi les générations présentes et futures contre les risques liés à ces matériaux dangereux.

26 mars 2024

MaPrimeRénov’ 2024 : le guide complet

L'année 2024 marque une étape importante pour MaPrimeRénov’, le dispositif emblématique du gouvernement français dédié à la rénovation énergétique des habitations. Avec des ajustements significatifs, ce programme vise à intensifier la lutte contre la précarité énergétique et à encourager une transition écologique efficace dans le secteur résidentiel. Voici un tour d'horizon complet des nouveautés et des modalités d'accès à MaPrimeRénov' en 2024. Évolutions dans les conditions d'accès et les plafonds de ressources Pour rendre MaPrimeRénov’ encore plus accessible, l'année 2024 voit l'augmentation des plafonds de ressources pour les ménages. Cette révision à la hausse s'applique à toutes les catégories de revenus, aussi bien en Île-de-France qu'en province, permettant ainsi à un plus grand nombre de ménages de bénéficier du dispositif. Les nouveaux seuils de revenus sont détaillés par nombre de personnes dans le ménage et par zone géographique, offrant des pourcentages d'aide adaptés selon le niveau de revenus. Pour les foyers les plus modestes, l'aide peut couvrir jusqu'à 90% des dépenses éligibles, tandis que pour les ménages aux revenus modestes, intermédiaires et supérieurs, l'aide est de 75%, 60% et 40% respectivement. Diagnostic de performance énergétique (DPE) et parcours d'aide À partir du 15 mai 2024, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sera plus obligatoire pour prétendre à MaPrimeRénov'. Et c'est à partir du 1er juillet 2024, qu'un audit énergétique devient obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’. Cette mesure vise à orienter les ménages vers les travaux les plus efficaces en termes d'économie d'énergie. Deux parcours d'aide sont désormais proposés : Rénovation par geste(s) : Ce parcours s'adresse aux rénovations ciblées, où un DPE ou un audit énergétique peut être nécessaire selon la nature des travaux. Il est ouvert aux logements de toutes étiquettes énergétiques (A à G) jusqu'au 1er juillet 2024, date après laquelle les logements classés F et G ne seront plus éligibles. Les aides sont forfaitaires et dépendent du type de travaux et des ressources du ménage. Rénovation d’ampleur : Destiné aux rénovations globales, ce parcours exige un audit énergétique. Il bénéficie du soutien de Mon Accompagnateur Rénov’, un service d’assistance à la rénovation. Les aides sont proportionnelles au montant total des travaux et tiennent compte des ressources du ménage et de l’étiquette énergétique finale souhaitée. Budget et objectifs Pour 2024, le budget alloué à MaPrimeRénov’ s'élève à 3 milliards d’euros, marquant une augmentation significative par rapport aux 2,4 milliards d’euros en 2023. L'objectif est ambitieux : passer de 90 000 à 200 000 rénovations d’ampleur, doublant ainsi l'effort dans la lutte contre le changement climatique. Nouveautés et seuils de revenus ajustés Depuis janvier 2024, en plus de l'ajustement des plafonds de ressources, une mention spéciale "travaux d’urgence" est introduite, permettant une prise en charge rapide des travaux nécessaires avec l'accord d'un conseiller France Rénov’. Ainsi, les conditions d'accès s'assouplissent, et les parcours d'aide sont mieux structurés pour répondre aux besoins diversifiés des ménages français. En résumé, MaPrimeRénov’ 2024 se positionne comme un pilier essentiel de la transition écologique en France, en facilitant l'accès à la rénovation énergétique pour un large éventail de ménages. Avec des budgets renforcés et des modalités d'accès élargies, le dispositif invite les Français à améliorer le confort de leur logement tout en participant à l'effort collectif pour un futur plus durable.

31 mars 2024

La directive sur la performance énergétique des bâtiments franchit une nouvelle étape

Le Parlement européen a décidé d’adopter le 12 mars 2024 la proposition de révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB / EPBD). L’Europe continue donc son ambition de renforcer la lutte contre le changement climatique et d’ opérer une transition majeure vers un avenir plus durable et respectueux de l’environnement. Même si cette révision de la DPEB doit encore être soumise à l’approbation du Conseil européen pour son adoption définitive, voyons déjà quelques mesures importantes qui la caractérisent. DPEB / EPBD : un engagement ambitieux pour réduire les factures d’énergie des bâtiments La nouvelle directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments souhaite imposer des mesures fortes pour réduire la consommation d’énergie primaire. D’ici 2030, une réduction d’au moins 16 % de la consommation d’énergie est exigée au sein des bâtiments résidentiels, et de 20 % à 22 % d’ici 2035. De plus, le parc non résidentiel très peu performant sera soumis à des quotas précis d’ obligation de rénovation énergétique , soit une amélioration de 16 % de ce parc énergivore d’ici 2030 et 26 % d’ici 2033. Cette mesure s’accompagnera de l’obligation d’atteindre une performance énergétique minimale. Le parc résidentiel neuf n’échappera pas non plus à de nouvelles exigences, soit celle d’une neutralité carbone dès 2030. Quant aux bâtiments publics neufs, ils devront respecter le « zéro émission » dès 2028. Dans le neuf, le certificat de performance énergétique, soit le DPE en France, devra afficher d’ici 2030 le potentiel de réchauffement global (PRG), soit un nouvel indicateur qui permettra de contrôler le potentiel de décarbonation . Vers une intégration progressive de l’énergie solaire et un abandon des énergies fossiles La DPEB souhaite privilégier l’énergie solaire pour favoriser la décarbonation, avec la mise en place progressive d’installations solaires d’ici 2030 selon un calendrier précis, et ce, au sein de tous types de bâtiments publics ou privés, neufs ou existants, sauf impossibilité d’ordre technique et économique. De plus, elle fixe une date butoir, 2040, pour l’abandon complet des systèmes à combustibles fossiles pour le chauffage et la climatisation, avec un arrêt des subventions à compter de 2025. Malgré tout, les dispositifs hybrides resteront une option viable, s’ils combinent une énergie fossile avec une énergie renouvelable. Des mesures d’accompagnement pour les ménages vulnérables et les locataires en difficulté La directive adoptée par le Parlement européen prévoit également des aides financières pour la rénovation thermique et l’ installation de solutions solaires à destination des ménages vulnérables. De plus, elle souhaite encadrer les hausses de loyer qu’entraînent les travaux de rénovation énergétique afin de ne pas pénaliser davantage les ménages et les locataires en difficulté financière. Certains bâtiments pourront tout de même s’affranchir du champ d’application des mesures de la directive. C’est le cas des sites patrimoniaux, des bâtiments agricoles, des lieux de culte, des bâtiments à usage militaire, etc. Dès lors que la nouvelle directive sur la performance énergétique des bâtiments sera entrée en vigueur, les États membres de l’UE auront deux ans pour la transposer dans leur droit national et élaborer des « plans de rénovation nationaux ». Ceux-ci devront être financés « de manière adéquate » et notamment au travers d’outils de financement européens, voire des financements privés via des « prêts hypothécaires verts ».